3 Wege zur Immobilienbewertung im Überblick
Warum gibt es drei verschiedene Bewertungsverfahren?
Immobilien sind individuell — kein Objekt gleicht dem anderen. Daher hat der Gesetzgeber drei anerkannte Bewertungsverfahren definiert (Immobilienwertermittlungsverordnung, ImmoWertV), die je nach Objekttyp angewendet werden.
1. Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV)
- Mikrolage entscheidet: Straßenlärm, Schulqualität, ÖPNV-Anbindung und Einzelhandelsdichte beeinflussen Mietnachfrage und Wert mehr als die Stadtgrenzen-Zugehörigkeit.
- Lage ist nicht verhandelbar: Eine Immobilie in B-Lage wird selten zur A-Lage – anders als der Zustand, der renovierbar ist. Kompromisse bei der Lage rächen sich langfristig.
Vergleich mit tatsächlich verkauften, ähnlichen Objekten in der gleichen Lage:
- Geeignet für: Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser
- Datenbasis: Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse
- Vorgehen: Vergleichsobjekte werden angepasst (Alter, Zustand, Größe)
- Vorteil: Sehr marktnahe Bewertung
- Nachteil: Wenig Vergleichsdaten in dünn besiedelten Gebieten
2. Ertragswertverfahren (§ 17 ImmoWertV)
Bewertung auf Basis der nachhaltig erzielbaren Mieterträge:
- Geeignet für: Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien
- Formel: Ertragswert = Bodenwert + Barwert der Reinerträge
- Schlüsselbegriff: Liegenschaftszinssatz (2–5 %, regionsbezogen)
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Jahres-Rohertrag (Kaltmiete) | 36.000 € |
| Bewirtschaftungskosten (20 %) | −7.200 € |
| Jahresreinertrag | 28.800 € |
| Liegenschaftszinssatz | 3,5 % |
| Vervielfältiger (Restnutzungsdauer 50 J.) | 21,5 |
| Ertragswert (ohne Boden) | 619.200 € |
| Bodenwert | + 80.000 € |
| Gesamter Ertragswert | 699.200 € |
3. Sachwertverfahren (§ 21 ImmoWertV)
Berechnung über Herstellungskosten des Gebäudes:
- Geeignet für: Eigengenutzte Einfamilienhäuser, industrielle Objekte
- Formel: Sachwert = Bodenwert + Gebäudewert − Alterswertminderung
- Normalherstellungskosten 2025: ca. 1.800–3.000 €/m² (abhängig von Bauart)
Welches Verfahren ist "richtig"?
Gutachter wenden meist mehrere Verfahren an und gewichten sie. Für Finanzierungszwecke gilt der Beleihungswert — eine konservativere Bank-Bewertung meist 10–20 % unter dem Marktwert.
Immobilienbewertung: Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert erklärt
| Methode | Anwendungsfall | Funktionsweise | Ergebnis |
|---|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Eigentumswohnungen, Häuser | Preise vergleichbarer Objekte | Marktpreis |
| Ertragswertverfahren | Renditeobjekte, MFH | Mieteinnahmen kapitalisiert | Ertragswert |
| Sachwertverfahren | Eigengenutzte Häuser ohne Vergleich | Bodenwert + Gebäudesachwert | Substanzwert |
Warum der Marktwert oft von Gutachten abweicht
Gutachter ermitteln einen "objektiven" Wert — der Marktpreis ist was jemand bereit ist zu zahlen. In Boomzeiten lagen Marktpreise 20–30 % über Gutachterwerten. In der Krise 2022–2024 umgekehrt: Marktpreise unter Gutachterwerten. Banken beleihen meist nur den Gutachterwert — Käufer müssen die Differenz aus Eigenkapital finanzieren.
Wann welche Methode anzuwenden ist
Professionelle Gutachter kombinieren oft alle drei Methoden: Der Vergleichswert zeigt den Marktpreis, der Ertragswert zeigt die Rendite-Sicht und der Sachwert zeigt den Substanzwert. Bei starker Abweichung der Methoden: Ursachenanalyse nötig. Beispiel: Ertragswert deutlich unter Sachwert → schlechte Rendite, zu hoher Kaufpreis. Ertragswert deutlich über Sachwert → Mietmarkt sehr angespannt.
Die 3 gesetzlichen Bewertungsverfahren im Detail
| Verfahren | Objekte | Grundlage | Formel (vereinfacht) |
|---|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | ETW, Reihenhäuser | Kaufpreise vergleichbarer Objekte (Gutachterausschuss) | Wert = Vergleichspreis × Anpassungsfaktoren |
| Ertragswertverfahren | Mehrfamilienhäuser, Büros | Mieteinnahmen kapitalisiert über Liegenschaftszins | Wert = Jahresreinertrag ÷ Liegenschaftszinssatz |
| Sachwertverfahren | Selbstgenutzte EFH, Sonderobjekte | Bodenrichtwert + Herstellungskosten – Alterswertminderung | Wert = Bodenwert + Gebäudesachwert |
Gesetzliche Grundlage: Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) regelt alle drei Verfahren.
Wie komme ich an verlässliche Vergleichspreise?
- Gutachterausschuss: Jede Gemeinde hat einen öffentlichen Gutachterausschuss mit echten Transaktionsdaten. Kaufpreissammlung gegen geringe Gebühr einsehbar — das sind tatsächlich bezahlte Preise, keine Angebotspreise.
- Bodenrichtwerte: Öffentlich zugänglich über BORIS-D (Bodenrichtwertinformationssystem Deutschland). Kostenlos online.
- Online-Rechner: ImmoScout, Homeday, Engel & Völkers — gute Orientierung, aber auf Angebotsdaten basierend (Angebotspreise sind 5–15 % über tatsächlichen Kaufpreisen).
Häufige Fragen
Banken nutzen meist den Beleihungswert — eine bankinterne konservative Bewertung nach Sachwert und Vergleichswert.
Es gibt keine gesetzliche Gültigkeit. Gutachten sind eine Momentaufnahme — nach 1–2 Jahren sollten sie bei erheblichen Marktveränderungen aktualisiert werden.
Mittelgroße Universitätsstädte (Leipzig, Erfurt, Augsburg) bieten noch akzeptable Renditen. In München, Hamburg oder Frankfurt übersteigen die Kaufpreise die erzielbare Mietrendite oft erheblich.
Leerstand kostet Rendite ohne Kostenersparnis. Minimieren: gute Mikrolage wählen, marktgerechte Miete ansetzen, Instandhaltung nicht vernachlässigen und auf zahlungsfähige Mieterstruktur achten.
Das Vergleichswertverfahren ist Standard für Eigentumswohnungen — es nutzt Kaufpreise tatsächlich gehandelter vergleichbarer Objekte. Basis sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Bei wenigen Vergleichsobjekten (Sonderlage, besondere Ausstattung) wird das Sachwertverfahren ergänzend herangezogen.
Das Ertragswertverfahren ist Standard bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten. Der Wert ergibt sich aus den zukünftigen Erträgen (Mieteinnahmen minus Bewirtschaftungskosten), kapitalisiert mit dem standortüblichen Liegenschaftszinssatz. Das Verfahren liefert den Ertragswert — nicht unbedingt den Marktwert (der kann bei knappem Angebot darüber liegen).