Immobilienmarkt Prognose 2026: Was Käufer und Investoren erwarten können

Ausgangslage: Woher kommen wir?

Der deutsche Immobilienmarkt hat nach Jahren des Booms 2022/2023 eine deutliche Korrektur durchlebt. Steigende Zinsen, Baukosteninflation und Kaufzurückhaltung führten zu Preisrückgängen von 10–20 % je nach Region. 2025 zeigen sich erste Stabilisierungszeichen.

Die wichtigsten Prognosefaktoren bis 2026

1. Zinsentwicklung

Die EZB hat ihren Leitzinssenkungszyklus begonnen. Erwartet wird:

• Leitzins Ende 2025: 2,0–2,5 % (von 4 % Höchststand)
• Baufinanzierungszinsen: 3,0–3,5 % (10 Jahre Zinsbindung)
• Jede 0,5 % Zinssenkung erhöht die Kaufkraft erheblich

2. Wohnungsnachfrage vs. Angebot

Das strukturelle Problem bleibt:

• Benötigt: 400.000 Wohnungen/Jahr laut Bundesregierung
• Fertiggestellt 2024: ca. 225.000 Wohnungen
• Lücke: 175.000 Wohnungen pro Jahr!
• Bis 2026 wird sich dieser Rückstand weiter aufbauen

3. Demografie und Zuwanderung

• Netto-Zuwanderung 2023: über 600.000 Personen
• Wohnungsnachfrage durch Migration bleibt hoch
• Gleichzeitig: Ältere Bevölkerung gibt Wohnraum frei (aber langsam)

Preisprognose nach Segmenten

Investmentchancen 2025/2026

• Erschlossene B-Städte mit Universitäten: Münster, Freiburg, Heidelberg, Tübingen
• Energetisch sanierte Wohnungen: Steigende Nachfrage durch EU-Taxonomie
• Seniorenwohnen / Pflegeimmobilien: Demografisch getrieben, langfristige Pachtverträge
• Micro-Apartments: Studenten, Singles, Workation

Risikoszenarien

• Konjunktureinbruch / Rezession: Preisdruck durch Arbeitslosigkeit
• Neue Zinswende nach oben (unwahrscheinlich, aber möglich)
• Regulatorische Risiken: Verschärfung Mietrecht, Energiepflichten
• Geopolitische Eskalation: Kapitalflucht, Inflation