Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Alle Kosten erklärt
Kaufnebenkosten-Rechner
Alle Werte sind Richtwerte. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem offiziellen Gebührenverzeichnis. Details lesen →
Beim Immobilienkauf denken viele nur an den Kaufpreis. Doch die sogenannten Kaufnebenkosten können je nach Bundesland 10 bis 15 % des Kaufpreises betragen. Bei einer Immobilie für 400.000 € sind das bis zu 60.000 € extra – Geld, das Sie sofort auf dem Tisch haben müssen.
Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis entstehen. Sie setzen sich aus drei Hauptbestandteilen zusammen:
| Kostenart | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 – 6,5 % des Kaufpreises | Käufer |
| Notarkosten | ca. 1,5 % inkl. Grundbuch | Käufer |
| Maklerprovision | 0 – 3,57 % (geteilt seit 2020) | Käufer & Verkäufer |
Grunderwerbsteuer – der größte Posten
- Mehrere Gutachten einholen: Lassen Sie die Immobilie von einem unabhängigen Sachverständigen bewerten – Mängel im Keller, am Dach oder in der Heizung werden beim Besichtigungstermin oft übersehen.
- Grundbuch genau prüfen: Im Grundbuch stehen eingetragene Lasten wie Grundschulden, Wegerechte oder Wohnrechte. Prüfen Sie Abteilung II und III sorgfältig vor der Unterschrift.
Die Grunderwerbsteuer ist der mit Abstand größte Kostenfaktor. Jedes Bundesland legt den Steuersatz selbst fest. Bayern und Sachsen sind mit 3,5 % am günstigsten, Nordrhein-Westfalen und das Saarland verlangen 6,5 %.
Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 350.000 € in NRW beträgt die Grunderwerbsteuer allein 22.750 €. In Bayern wären es nur 12.250 €. Den genauen Wert für Ihr Bundesland berechnen Sie mit unserem Kaufnebenkosten-Rechner.
Notarkosten und Grundbucheintragung
Ohne Notar kein Hauskauf – das schreibt das deutsche Recht vor. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und veranlasst die Eintragung ins Grundbuch. Die Kosten sind gesetzlich in der Gerichts- und Notarkostenordnung (GNotKG) geregelt und betragen zusammen ca. 1,5 % des Kaufpreises.
Tipp: Notarkosten sind nicht verhandelbar – sie sind gesetzlich festgelegt. Maklerprovision und manchmal auch der Kaufpreis selbst sind dagegen Verhandlungssache.
Maklerprovision richtig einplanen
Seit Dezember 2020 gilt: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte. In der Praxis teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision. In den meisten Bundesländern beträgt sie jeweils 3,57 % inkl. MwSt. – also insgesamt 7,14 % des Kaufpreises.
Checkliste: Kaufnebenkosten im Überblick
- ✓ Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %) einkalkulieren
- ✓ Notarkosten ca. 1,5 % reservieren
- ✓ Maklerprovision prüfen (regional unterschiedlich)
- ✓ Finanzierung: Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen!
- ✓ Grundbucheintragung ca. 0,5 % zusätzlich
- ✓ Eventuelle Umbaukosten separat planen
Die goldene Regel: Nebenkosten aus Eigenkapital
Banken finanzieren in aller Regel nicht die Kaufnebenkosten. Sie erwarten, dass Sie diese aus eigener Tasche zahlen. Das bedeutet: Wer eine Immobilie für 400.000 € kauft, braucht mindestens 40.000–60.000 € Eigenkapital allein für die Nebenkosten – zuzüglich des gewünschten Eigenkapitalanteils am Kaufpreis selbst.
Mehr dazu: Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich? und Immobilienfinanzierung: Die Grundlagen.
Kaufnebenkosten im Bundesland-Vergleich: Warum 400.000 € nicht gleich 400.000 € sind
Die gleiche Immobilie kostet in Bayern 22.000 € weniger an Kaufnebenkosten als in NRW. Das ist kein kleiner Unterschied — das ist der Jahresboni des Käufers.
| Bundesland | GrESt | Notar+GB (ca.) | Makler max. | Gesamt | Bei 400.000 € |
|---|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 2,5 % | 3,57 % | 9,57 % | 38.280 € |
| Sachsen | 3,5 % | 2,5 % | 3,57 % | 9,57 % | 38.280 € |
| Hamburg | 4,5 % | 2,5 % | 3,57 % | 10,57 % | 42.280 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 2,5 % | 3,57 % | 11,07 % | 44.280 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 2,5 % | 3,57 % | 11,07 % | 44.280 € |
| Hessen | 6,0 % | 2,5 % | 3,57 % | 12,07 % | 48.280 € |
| Berlin | 6,0 % | 2,5 % | 3,57 % | 12,07 % | 48.280 € |
| NRW | 6,5 % | 2,5 % | 3,57 % | 12,57 % | 50.280 € |
| Thüringen | 6,5 % | 2,5 % | 3,57 % | 12,57 % | 50.280 € |
Differenz Bayern zu NRW: 12.000 € allein durch das Bundesland. Ohne Makler: 6.000 € Differenz.
Kaufnebenkosten nach Bundesland: Vollständige Tabelle 2025
Der größte Unterschied zwischen den Bundesländern liegt bei der Grunderwerbsteuer. Addiert man alle Nebenkosten inklusive Makler, ergibt sich folgende Spannweite:
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Notar + Grundbuch | Makler (je Seite) | Gesamt ca. |
|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ~1,5 % | 3,57 % | ca. 8,5 % |
| Sachsen | 3,5 % | ~1,5 % | 3,57 % | ca. 8,5 % |
| Hamburg | 4,5 % | ~1,5 % | 3,57 % | ca. 9,5 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | ~1,5 % | 3,57 % | ca. 10,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % | ~1,5 % | 3,57 % | ca. 10,0 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | ~1,5 % | 3,57 % | ca. 10,0 % |
| Hessen | 6,0 % | ~1,5 % | 3,57 % | ca. 11,0 % |
| Berlin | 6,0 % | ~1,5 % | 3,57 % | ca. 11,0 % |
| NRW | 6,5 % | ~1,5 % | 3,57 % | ca. 11,5 % |
| Brandenburg | 6,5 % | ~1,5 % | 3,57 % | ca. 11,5 % |
| Saarland | 6,5 % | ~1,5 % | 3,57 % | ca. 11,5 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | ~1,5 % | 3,57 % | ca. 11,5 % |
Schritt für Schritt: Kaufnebenkosten richtig berechnen
So gehen finanzen.net-Experten und erfahrene Käufer vor, bevor sie ein Angebot abgeben:
- Kaufpreis festlegen: Realistischen Kaufpreis inkl. Verhandlungspuffer ansetzen – nicht nur den Angebotspreise.
- Grunderwerbsteuer ermitteln: Bundesland-Steuersatz × Kaufpreis. In Bayern: 3,5 %, in NRW: 6,5 %. Nutzen Sie unseren Grunderwerbsteuer-Rechner.
- Notarkosten berechnen: Ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises für Beurkundung und Grundbucheintrag. Gesetzlich geregelt durch die Gerichts- und Notarkostenordnung (GNotKG).
- Maklerprovision klären: Gibt es einen Makler? Seit 2020 teilen Käufer und Verkäufer die Provision. Typisch: je 3,57 % inkl. MwSt. Wird keine Provision erhoben (Privatverkauf), entfällt dieser Posten.
- Gesamtsumme addieren und Eigenkapital prüfen: Kaufnebenkosten müssen fast immer aus Eigenkapital bezahlt werden – Banken finanzieren diese Posten in der Regel nicht.
Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten
Wie hoch sind Kaufnebenkosten in Deutschland durchschnittlich?
Je nach Bundesland und Makler-Situation zwischen 8,5 % (Bayern ohne Makler) und 15 % (NRW mit Makler). Im Bundesdurchschnitt sollten Käufer mindestens 10–12 % des Kaufpreises als Nebenkosten einplanen.
Werden Kaufnebenkosten vom Kredit mitfinanziert?
In der Regel nein. Banken erwarten, dass Sie die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bestreiten. Einige Anbieter akzeptieren bis zu 100 % des Kaufpreises als Kredit (sog. Vollfinanzierung), verlangen dafür aber deutlich höhere Zinsen und setzen sehr gute Bonität voraus.
Kann man Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?
Für Eigennutzer: Nein, die Kaufnebenkosten sind privat veranlasst und steuerlich nicht absetzbar. Für Vermieter: Ja – Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren erhöhen die Anschaffungskosten und können über die AfA (Abschreibung) über 50 Jahre steuerlich geltend gemacht werden.
Gibt es Kaufnebenkosten auch beim Neubau?
Ja. Auch beim Neubaukauf fallen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten an. Kauft man Grundstück und Haus von unterschiedlichen Verkäufern (häufig bei Bauträgern), kann die Grunderwerbsteuer auf das Grundstück begrenzt sein – das setzt jedoch separate Verträge voraus.
Was passiert, wenn man Kaufnebenkosten nicht einplant?
Banken prüfen Ihre Gesamtfinanzierung. Fehlt das Eigenkapital für Nebenkosten, kann die Bank die Kreditanfrage ablehnen oder einen Risikoaufschlag erheben. Schlimmstenfalls scheitert der Kauf kurz vor dem Notartermin, weil das Finanzamt die Grunderwerbsteuer nicht erhält und keine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellt.
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Häufige Fragen
Notarkosten betragen ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises, hinzu kommt die Grundbucheintragung mit weiteren 0,5 %. Beide Kosten sind gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar.
100 %-Finanzierungen sind möglich, aber deutlich teurer. Banken verlangen Risikoaufschläge ab 0,3–0,8 %, und Sie brauchen trotzdem die Kaufnebenkosten (ca. 10–15 %) aus eigenen Mitteln.
Durchschnittlich 4–8 Monate: 2–4 Monate Suche, 4–6 Wochen für Finanzierung und Notartermin, dann 1–4 Wochen bis zur Kaufpreiszahlung und Übergabe.