Mehrfamilienhaus kaufen: Rendite, Verwaltung und was du wissen musst

Mehrfamilienhaus vs. Eigentumswohnung als Investment

Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, kauft in der Regel das gesamte Gebäude — also alle Wohneinheiten auf einmal. Das bringt Vorteile, aber auch eine andere Dimension von Verantwortung.

Vorteile gegenüber Einzelwohnungen

• Leerstandsrisiko geringer — nicht alle Wohnungen stehen gleichzeitig leer
• Verwaltungseffizienz: Ein Objekt statt 5 verschiedene Standorte
• Günstiger Einkaufspreis pro m² als Einzelwohnungen
• Keine WEG-Abstimmungen — volle Kontrollherrschaft
• Skalierungseffekt: Mit einem Kauf multiple Mieteinnahmen

Herausforderungen und Risiken

• Sehr hohes Investitionsvolumen (oft 500.000–2.000.000 €)
• Verwaltungsaufwand erheblich höher als bei 1 Wohnung
• Großreparaturen (Dach, Heizung) gehen voll auf dein Konto
• Klumpenrisiko: Alles in einer Liegenschaft
• Mietrechtliche Risiken mit mehreren Mietern gleichzeitig

Kennzahlen für Mehrfamilienhäuser

Was beim Kauf geprüft werden muss

• Alle Mietverträge und Miethöhen prüfen (entsprechen sie dem Mietspiegel?)
• Gebäudezustand: Wann wurde zuletzt Dach, Heizung, Leitungen erneuert?
• Betriebskostenabrechnungen der letzten 3 Jahre
• Leerstand und Belegungshistorie
• Mieter-Bonität: Gibt es laufende Mietnomaden oder Mietschulden?
• Grundbuch: Keine Belastungen, die du nicht kennst?

Finanzierung: Was bei MFH anders ist

• Banken bewerten die Bonität des Objekts stärker als bei ETW
• Mieteinnahmen fließen in die Bonitätsprüfung ein
• Kaufpreisfaktor entscheidend: Manche Banken finanzieren über Faktor 20 nicht
• Eigenkapital oft 25–30 % verlangt (höher als ETW)