Mehrfamilienhaus kaufen: Rendite und Verwaltung
Mehrfamilienhaus vs. Eigentumswohnung als Investment
Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, kauft in der Regel das gesamte Gebäude — also alle Wohneinheiten auf einmal. Das bringt Vorteile, aber auch eine andere Dimension von Verantwortung.
Vorteile gegenüber Einzelwohnungen
- Finanzierungszusage vor Besichtigung: Holen Sie eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank ein, bevor Sie konkrete Verhandlungen führen. Verkäufer nehmen ernsthafte Käufer bevorzugt.
- Mehrere Gutachten einholen: Lassen Sie die Immobilie von einem unabhängigen Sachverständigen bewerten – Mängel im Keller, am Dach oder in der Heizung werden beim Besichtigungstermin oft übersehen.
- Leerstandsrisiko geringer — nicht alle Wohnungen stehen gleichzeitig leer
- Verwaltungseffizienz: Ein Objekt statt 5 verschiedene Standorte
- Günstiger Einkaufspreis pro m² als Einzelwohnungen
- Keine WEG-Abstimmungen — volle Kontrollherrschaft
- Skalierungseffekt: Mit einem Kauf multiple Mieteinnahmen
Herausforderungen und Risiken
- Sehr hohes Investitionsvolumen (oft 500.000–2.000.000 €)
- Verwaltungsaufwand erheblich höher als bei 1 Wohnung
- Großreparaturen (Dach, Heizung) gehen voll auf dein Konto
- Klumpenrisiko: Alles in einer Liegenschaft
- Mietrechtliche Risiken mit mehreren Mietern gleichzeitig
Kennzahlen für Mehrfamilienhäuser
| Kennzahl | Erklärung | Richtwert |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100 | Mind. 4–5 % |
| Mietpreisfaktor | Kaufpreis / Jahreskaltmiete | Max. 20–25 |
| Leerstandsquote | Anteil unvermieteter Fläche | Max. 3–5 % |
| Instandhaltungsrücklage | Pro m² und Jahr | 8–12 €/m²/Jahr |
Was beim Kauf geprüft werden muss
- Alle Mietverträge und Miethöhen prüfen (entsprechen sie dem Mietspiegel?)
- Gebäudezustand: Wann wurde zuletzt Dach, Heizung, Leitungen erneuert?
- Betriebskostenabrechnungen der letzten 3 Jahre
- Leerstand und Belegungshistorie
- Mieter-Bonität: Gibt es laufende Mietnomaden oder Mietschulden?
- Grundbuch: Keine Belastungen, die du nicht kennst?
Finanzierung: Was bei MFH anders ist
- Banken bewerten die Bonität des Objekts stärker als bei ETW
- Mieteinnahmen fließen in die Bonitätsprüfung ein
- Kaufpreisfaktor entscheidend: Manche Banken finanzieren über Faktor 20 nicht
- Eigenkapital oft 25–30 % verlangt (höher als ETW)
MFH kaufen 2025: Kaufpreis, Rendite und was wirklich zählt
Mehrfamilienhäuser (MFH) sind die bevorzugte Anlageform von Bestandsinvestoren — wegen der Skalierbarkeit der Verwaltungskosten und stabilerer Cashflows als Einzelwohnungen. Ab 6 Wohneinheiten beginnt die professionelle Anlagestruktur.
| Stadt | Ø Kaufpreisfaktor MFH 2025 | Nettomietrendite | Kaufpreis/m² (WF) |
|---|---|---|---|
| München | 32–40× | 2,5–3,1 % | 6.500–10.000 € |
| Frankfurt | 25–32× | 3,1–4,0 % | 4.200–7.000 € |
| Hamburg | 22–28× | 3,6–4,5 % | 3.800–6.000 € |
| Leipzig | 15–20× | 5,0–6,7 % | 2.000–3.500 € |
| Dortmund | 12–17× | 5,9–8,3 % | 1.200–2.500 € |
| Halle/Saale | 10–14× | 7,1–10,0 % | 900–1.800 € |
Der MFH-Check vor dem Kauf
- Mieterbuch: Alle Mietverträge, Laufzeiten, Nettokaltmieten, Mietrückstände
- Lastentragung: Grundbuch auf Wegerechte, Grunddienstbarkeiten, Altlasten prüfen
- Gebäudesubstanz: Gutachter (1.200–2.500 €) für Dach, Keller, Haustechnik
- Mietpotenzial: Ist-Miete vs. Marktmiete — Lücke = stille Reserve oder Leerstandsrisiko
- Energieausweis: Bei Klasse F/G drohen Sanierungspflichten (GEG 2024+)
Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete = Kaufpreisfaktor. Alles über 25× in einer B-Stadt oder über 18× in einer C-Stadt braucht eine sehr gute Begründung (z.B. Aufwertungspotenzial).
Mehrfamilienhaus kaufen: Was Sie prüfen müssen
| Prüfpunkt | Warum wichtig? |
|---|---|
| Mietverträge aller Einheiten | Bestehende Mieten und Laufzeiten definieren den Cashflow |
| Leerstandsquote und -gründe | Leerstand = fehlende Einnahmen + mögliches Qualitätsproblem |
| Instandhaltungsrückstau | Dach, Heizung, Elektrik — Alter und Zustand prüfen |
| Grundbuch (Grundschulden, Dienstbarkeiten) | Versteckte Belastungen senken den Wert |
| Energieausweis | Klasse F–H = Sanierungspflicht und Wertabschlag |
| Ist-Miete vs. Marktmiete | Mietpotenzial: Wie viel ist noch möglich? |
| Hausverwaltung (vorhanden?) | Übernehmen Sie bestehenden Vertrag oder kündigen? |
| Grundbuchauszug + Teilungserklärung | Ist das Objekt in ETW aufgeteilt oder als Ganzes eingetragen? |
Ertragswert-Berechnung: Was ist das MFH wert?
Mehrfamilienhäuser werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet:
- Jahresrohertrag: Alle Mieteinnahmen p.a. (Ist-Mieten, nicht Marktmieten!)
- Bewirtschaftungskosten: ca. 20–25 % des Rohertrags (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis)
- Jahresreinertrag = Jahresrohertrag × 75–80 %
- Liegenschaftszins: 3–5 % je nach Lage und Gebäudezustand
- Ertragswert = Jahresreinertrag ÷ Liegenschaftszinssatz
Beispiel: Jahresrohertrag 60.000 €, Reinertrag 45.000 €, Liegenschaftszins 4 % → Ertragswert = 45.000 ÷ 0,04 = 1.125.000 €. Für Renditeberechnung: Mietrendite-Rechner.
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Häufige Fragen
Ab 3–4 Einheiten lohnt sich der erhöhte Verwaltungsaufwand. Mit Hausverwaltung auch größere Objekte gut handhabbar.
Ab 4–5 Einheiten sehr empfohlen. Kosten: ca. 25–50 €/Wohneinheit/Monat — steuerlich absetzbar.
Notarkosten betragen ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises, hinzu kommt die Grundbucheintragung mit weiteren 0,5 %. Beide Kosten sind gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar.
100 %-Finanzierungen sind möglich, aber deutlich teurer. Banken verlangen Risikoaufschläge ab 0,3–0,8 %, und Sie brauchen trotzdem die Kaufnebenkosten (ca. 10–15 %) aus eigenen Mitteln.
Banken finanzieren Mehrfamilienhäuser konservativer als Eigentumswohnungen — max. 65–75 % LTV, also 25–35 % Eigenkapital nötig. Die Finanzierung basiert auf dem Ertragswert (nicht Verkehrswert) — Mieteinnahmen müssen den Schuldendienst (Zins + Tilgung) abdecken. Bei 6 Einheiten und 5.000 €/Monat Kaltmiete sind das 60.000 €/Jahr — davon sollten Zins + Tilgung max. 70–75 % ausmachen.
Ja — wenn die Nettomietrendite über dem Finanzierungszins liegt. MFH bieten typischerweise bessere Renditen als ETW (größerer Hebel, geringere Verwaltungskosten je Einheit, Skaleneffekte). Risiken: höherer Kapitaleinsatz, Leerstandsrisiko, Sanierungskosten. In gefragten Lagen sind Kaufpreisfaktoren von 20–25 noch zu finden — unter 20 in strukturschwächeren Gebieten.