Mietrendite Rechner: So berechnest du Rendite in 3 Schritten
Mietrendite-Rechner
Bewirtschaftungskosten = Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand. Typisch: 20–30 % der Jahresmiete. Genauer erklären →
Warum ist die Mietrendite so wichtig?
Die Mietrendite ist die Kennzahl schlechthin für Anlageimmobilien. Sie zeigt, wie viel Prozent deines eingesetzten Kapitals du jährlich als Miete zurückbekommst. Mit ihr vergleichst du Objekte und entscheidest, ob sich ein Kauf lohnt.
Schritt 1: Bruttomietrendite berechnen
- Kaufpreisfaktor prüfen: Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahresmiete) zeigt die "Amortisationszeit". Werte über 25 gelten in vielen Regionen als teuer – unter 20 als günstig.
- Immer mit Nettomietrendite arbeiten: Bruttomietrendite minus Verwaltung (0,8 %), Instandhaltung (1,0–1,5 %) und Leerstand (ca. 4 %) ergibt die Nettomietrendite – die entscheidende Zahl.
Die einfachste Formel:
Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100
| Beispiel | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € |
| Kaltmiete/Monat | 850 € |
| Jahreskaltmiete | 10.200 € |
| Bruttomietrendite | 10.200 / 250.000 × 100 = 4,08 % |
Schritt 2: Nettomietrendite berechnen
Realistischer — inkl. Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis + 10 % Nebenkosten | 275.000 € |
| Jahreskaltmiete | 10.200 € |
| Bewirtschaftungskosten (20 %) | −2.040 € |
| Nettoertrag | 8.160 € |
| Nettomietrendite | 8.160 / 275.000 × 100 = 2,97 % |
Schritt 3: Eigenkapitalrendite berechnen
Bei Fremdfinanzierung kann die Eigenkapitalrendite durch den Hebel höher sein:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital (25 %) | 62.500 € |
| Darlehen (75 %) | 187.500 € |
| Jährliche Zinsen (3,8 %) | −7.125 € |
| Nettomiete | 8.160 € |
| Cashflow nach Zinsen | 1.035 €/Jahr |
| Eigenkapitalrendite | 1.035 / 62.500 × 100 = 1,66 % |
Was gilt als gute Mietrendite?
| Stadt | Typische Bruttomietrendite | Bewertung |
|---|---|---|
| München | 2,0–2,8 % | Niedrig, aber Wertsteigerung |
| Berlin | 2,5–3,5 % | Mittel |
| Leipzig | 4,0–6,0 % | Gut |
| Chemnitz | 6,0–8,0 % | Sehr gut — aber höheres Risiko |
Mietpreisfaktor: Alternative Kennzahl
Der Mietpreisfaktor (Kaufpreis / Jahreskaltmiete) ist der Kehrwert der Rendite:
- Faktor 20 = 5 % Bruttomietrendite
- Faktor 25 = 4 % Bruttomietrendite
- Faktor 30 = 3,3 % Bruttomietrendite
- Faktor 40 = 2,5 % Bruttomietrendite
Als Faustregel gilt: Faktor < 25 = solide Anlage, > 35 = Renditeobjekt kritisch prüfen.
Mietrendite-Rechner: Was die Zahl bedeutet und wo sie täuscht
Der Mietrendite-Rechner gibt eine Zahl — aber diese Zahl ist ohne Kontext wertlos. Hier die drei häufigsten Fallen:
| Falle | Was passiert | Korrektur |
|---|---|---|
| Brutto statt Netto | Kosten ignoriert → zu hoch | 20–25 % Kosten abziehen |
| Aktuelle Miete statt Marktmiete | Auslaufende Mietverträge unterschätzt | Marktmiete prüfen |
| Kaufpreis ohne Nebenkosten | Effektive Rendite zu hoch | Kaufpreis + 10–12 % NK |
| Zins ignoriert | Hebelwirkung unklar | EK-Rendite separat berechnen |
EK-Rendite vs. Gesamtrendite
Wichtiger als die Gesamtrendite ist oft die Eigenkapitalrendite: Wenn man 100.000 € EK einsetzt, 300.000 € Kredit aufnimmt und die Immobilie sich um 3 % verteuert, steigt das gesamte Objekt um 12.000 € — bei 100.000 € EK = 12 % Eigenkapitalrendite. Das ist der Hebeleffekt bei Immobilien.
Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite: Der entscheidende Unterschied
Die Bruttomietrendite (Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100) ist ein erster Anhaltspunkt – sie ignoriert jedoch alle laufenden Kosten. Die Nettomietrendite zieht Bewirtschaftungskosten ab und spiegelt die reale Rendite viel genauer wider.
| Kennzahl | Formel | Typischer Wert | Wann nutzen? |
|---|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100 | 3–6 % | Schnellvergleich, Ersteinschätzung |
| Nettomietrendite | (Jahresmiete – Kosten) ÷ (Kaufpreis + NK) × 100 | 2–4 % | Detailanalyse, Finanzierungsentscheidung |
| Eigenkapitalrendite | Überschuss nach Zins ÷ Eigenkapital × 100 | variiert | Vergleich mit anderen Anlageformen |
Was ist eine gute Mietrendite? Richtwerte 2025
Als grobe Orientierung gilt in Deutschland:
- Unter 3 %: Eher schwach — Teuerungsstädte wie München, Frankfurt, Hamburg. Eigennutzung oder Wertsteigerung als Motiv.
- 3–4 %: Marktdurchschnitt in mittleren Städten. Solide Basis, wenn Finanzierungskosten niedrig sind.
- 4–6 %: Attraktiv — B-Städte wie Leipzig, Dresden, Erfurt. Gutes Verhältnis aus laufendem Ertrag und Wertstabilität.
- Über 6 %: Hohes Renditepotenzial — oft in C-Lagen mit höherem Leerstandsrisiko. Sorgfältige Standortanalyse notwendig.
Das Immobilienmodul der Deutschen Bundesbank dokumentiert regionale Preis- und Renditeunterschiede in Deutschland.
Häufige Fragen zur Mietrendite
Wie berechne ich die Mietrendite?
Bruttomietrendite: Jahresmiete (Monatskaltmiete × 12) durch den Kaufpreis (inkl. Kaufnebenkosten) teilen, dann × 100. Beispiel: 12.000 € Jahresmiete ÷ 300.000 € Kaufpreis = 4,0 %. Für die Nettomietrendite ziehen Sie noch Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand) ab.
Welche Rendite brauche ich, damit sich die Investition lohnt?
Das hängt vom Finanzierungszins ab. Als Faustregel gilt: Die Nettomietrendite sollte mindestens 1–1,5 Prozentpunkte über dem Kreditzins liegen, um nach Steuer und Tilgung positiv zu wirtschaften. Bei einem Zinssatz von 3,5 % sollte die Nettomietrendite mindestens 4,5–5 % betragen.
Zählen Kaufnebenkosten zur Mietrendite-Berechnung?
Ja – für eine realistische Nettomietrendite sollten die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) zum Kaufpreis addiert werden. So ergibt sich die tatsächliche Investitionssumme, gegen die die Mieteinnahmen gerechnet werden.
Mietrendite oder Kaufpreisfaktor – was ist besser?
Beides ist das Gleiche, nur anders ausgedrückt. Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Faktor 25 = 4,0 % Rendite, Faktor 20 = 5,0 %. Profis nutzen den Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) für schnelle Vergleiche zwischen Objekten.
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Häufige Fragen
In München oder Frankfurt ist 3 % Bruttomietrendite Marktniveau. In B-Städten sollten es mindestens 4–5 % sein.
Nein, immer Kaltmiete verwenden. Betriebskosten sind kein Gewinn — sie werden 1:1 durchgeleitet.
Online-Rechner geben gute Orientierungswerte, ersetzen aber keine individuelle Beratung. Abweichungen von 10–20 % zur Realität sind möglich, da lokale Marktdaten und individuelle Objekteigenschaften nicht vollständig erfasst werden.
Als grobe Richtlinie gilt: Bruttomietrendite über 5 % = solide, über 7 % = sehr gut. In teuren Großstädten wie München oder Hamburg liegen Renditen oft unter 3 % – hier spekuliert man eher auf Wertsteigerung.