Immobilienkauf Checkliste 2025: 50 Prüfpunkte
Phase 1: Vorbereitung (vor der Suche)
- Budget festgelegt (inkl. 10 % Kaufnebenkosten)
- Eigenkapital bekannt und nachgewiesen
- Schufa-Selbstauskunft angefordert und geprüft
- Finanzierungsvormerkung von mindestens einer Bank eingeholt
- Wunschregion und Lage-Kriterien definiert
- Mindest-Flächenbedarf und Zimmeranzahl festgelegt
- Entscheidung: Neubau oder Bestand?
- Zeitrahmen für den Kauf definiert
Phase 2: Besichtigung und Objektprüfung
- Kaufnebenkosten einkalkulieren: Planen Sie 10–15 % des Kaufpreises für Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler) ein – diese müssen in der Regel aus Eigenkapital gedeckt werden.
- Finanzierungszusage vor Besichtigung: Holen Sie eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank ein, bevor Sie konkrete Verhandlungen führen. Verkäufer nehmen ernsthafte Käufer bevorzugt.
- Mehrfach besichtigt (inkl. Wochenende und Abend)
- Nachbarschaft und Umgebung geprüft (Lärm, Infrastruktur)
- Kellerfeuchte, Schimmel, Risse überprüft
- Heizungsanlage und Alter geprüft
- Dachzustand begutachtet
- Elektroinstallation bewertet (Leitungsalter)
- Badezimmer und Sanitär auf Mängel überprüft
- Bausubstanz durch Baugutachter bewertet
- Energieausweis angefordert und gelesen
- Wohnfläche nachgemessen oder Dokument angefordert
Phase 3: Unterlagen und Dokumente
- Grundbuchauszug angefordert (aktuell, nicht älter als 3 Monate)
- Flurkarte / Lageplan eingesehen
- Bebauungsplan geprüft (was darf gebaut werden?)
- Altlastenauskunft eingeholt (bei Gewerbenutzung früher)
- Gebäudeversicherungspolice gesehen
- Letzte Betriebskostenabrechnungen (bei ETW: WEG-Protokolle)
- Teilungserklärung (bei ETW)
- Sanierungsstau und Beschlüsse der WEG geprüft
- Mietvertrag (falls vermietet) eingesehen
- Baujahr und Baugenehmigung bestätigt
Phase 4: Finanzierung
- Mindestens 3 Finanzierungsangebote verglichen
- Effektivzins (nicht Nominalzins) verglichen
- Zinsbindungsdauer passend zum Planungshorizont gewählt
- Sondertilgungsrecht mindestens 5 % p.a. vereinbart
- KfW-Förderung geprüft und beantragt (VOR Kaufvertrag!)
- Anschlussfinanzierungsrisiko bedacht
- Schriftliche Finanzierungszusage (kein mündliches Okay)
Phase 5: Kaufvertrag und Notar
- Kaufvertragsentwurf vom Notar vor dem Termin erhalten
- Vertragsentwurf durch Anwalt oder Mieterbund prüfen lassen
- Übergabetermin klar vereinbart
- Inventar klar gelistet (was gehört zum Kauf?)
- Mängelprotokoll erstellt und beigelegt
- Kaufpreis und Zahlungsbedingungen klar im Vertrag
- Auflassungsvormerkung eingetragen
Phase 6: Nach dem Notartermin
- Grunderwerbsteuerbescheid abgewartet und bezahlt
- Finanzierung abgerufen
- Kaufpreis überwiesen (oft über Notaranderkonto)
- Übergabe mit Protokoll und Schlüsselübergabe
- Grundbucheintragung bestätigt
- Hausratversicherung, Gebäudeversicherung aktiviert
- Ummeldung bei Behörden
- Steuererklärung: AfA ab Kaufjahr (falls Kapitalanlage)
Immobilie kaufen 2025: Die vollständige Schritt-für-Schritt-Checkliste
Diese Checkliste begleitet von der ersten Überlegung bis zum Einzug — chronologisch geordnet, mit konkreten Meilensteinen.
Phase 1: Vorbereitung (Monate 1–3)
- ☐ Finanzziel definieren: Eigennutzung oder Kapitalanlage?
- ☐ Budget festlegen: Kaufpreis + Nebenkosten (5,5–12 %) + Reserve (3–5 %)
- ☐ Eigenkapital prüfen und dokumentieren
- ☐ Hausbank + 2–3 weitere Banken kontaktieren (Finanzierungsbestätigung holen)
- ☐ Suchkriterien definieren: Region, Größe, Typ, Zustand, Maximalpreis
- ☐ Suchagenten auf IS24 + Immowelt einrichten
Phase 2: Suche und Prüfung (Monate 2–6)
- ☐ Erste Besichtigung: Grundeindruck, Lage, Zustand
- ☐ Zweite Besichtigung mit Sachverständigem
- ☐ Unterlagen anfordern: Grundbuch, WEG-Dokumente, Energieausweis
- ☐ Kaufpreisvergleich: Gutachterausschuss, IS24-Preisentwicklung
- ☐ Finanzierung konkretisieren: Angebote vergleichen, KfW prüfen
Phase 3: Kauf (Monate 4–7)
- ☐ Kaufpreisverhandlung führen
- ☐ Kaufvertragsentwurf vom Notar anfordern (mind. 14 Tage vor Termin)
- ☐ Kaufvertrag durch Anwalt prüfen lassen (optional, empfohlen)
- ☐ Notartermin: Beurkundung, Auflassungsvormerkung
- ☐ Grunderwerbsteuer-Bescheid abwarten und zahlen
- ☐ Grundbuchumschreibung abwarten
Die vollständige Kaufcheckliste – 30 Punkte vor dem Notartermin
| # | Prüfpunkt | Quelle/Dokument | Erledigt |
|---|---|---|---|
| 1 | Grundbuchauszug (aktuell, nicht älter als 3 Monate) | Grundbuchamt | ☐ |
| 2 | Belastungen und Grundschulden geprüft | Grundbuch Abt. II + III | ☐ |
| 3 | Bebauungsplan und Nutzungsart geprüft | Bauamt | ☐ |
| 4 | Energieausweis vorhanden und gültig | Verkäufer / GEG § 80 | ☐ |
| 5 | Baugenehmigung für Anbauten vorhanden | Bauamt | ☐ |
| 6 | WEG-Protokolle letzte 3 Jahre | Verwaltung (bei ETW) | ☐ |
| 7 | Instandhaltungsrücklage geprüft (mind. 0,80 €/m²/Monat) | WEG-Abrechnung | ☐ |
| 8 | Kaufpreisfaktor berechnet (Marktvergleich) | Gutachterausschuss | ☐ |
| 9 | Finanzierungsbestätigung der Bank | Bank | ☐ |
| 10 | Kaufnebenkosten vollständig kalkuliert | Eigene Berechnung | ☐ |
Versteckte Mängel – Das müssen Sie vor dem Kauf prüfen lassen
Für Laien nicht erkennbare Mängel können nach dem Kauf teuer werden. Ein Bausachverständiger (300–800 € Honorar) kann folgende Risiken aufdecken:
- Schimmel hinter Verkleidungen (Infrarotmessung, Feuchtemessung)
- Feuchter Keller (Drainage, Abdichtung)
- Asbestkontaminierung (bis Baujahr 1993 risikobehaftet)
- Marode Elektroinstallation (Aluminiumkabel vor 1980)
- Statische Mängel bei Um- oder Anbauten ohne Genehmigung
Nach Kaufvertragsschluss gilt § 442 BGB – Käufern bekannte Mängel sind vom Gewährleistungsausschluss betroffen. Professionelle Unterstützung bietet der IVD Immobilienverband Deutschland.
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Häufige Fragen
Durchschnittlich 3–6 Monate: Suche (1–3 Mo.), Finanzierung (4–6 Wo.), Notar bis Grundbuch (6–10 Wo.).
In der Regel nicht möglich ohne Schadenersatz. Deshalb: Finanzierung VORHER klären, nicht danach.
Durchschnittlich 4–8 Monate: 2–4 Monate Suche, 4–6 Wochen für Finanzierung und Notartermin, dann 1–4 Wochen bis zur Kaufpreiszahlung und Übergabe.
Notarkosten betragen ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises, hinzu kommt die Grundbucheintragung mit weiteren 0,5 %. Beide Kosten sind gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar.
Unverzichtbar sind: aktueller Grundbuchauszug (Belastungen prüfen), Energieausweis, Baugenehmigungen für Anbauten, WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre, Instandhaltungsrücklage (bei ETW) und eine Besichtigung mit Bausachverständigem. Viele versteckte Mängel sind für Laien nicht erkennbar.
Pflichtdokumente: Energieausweis (GEG § 80), Grundbuchauszug, Grundrisse und Flächenberechnungen. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung, WEG-Verwaltungsvertrag, letzte 3 Jahresabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlung und Höhe der Instandhaltungsrücklage.