Kaufnebenkosten-Rechner: Alle Kosten je Bundesland
Was gehört zu den Kaufnebenkosten?
Die Kaufnebenkosten setzen sich aus drei Pflichttöpfen zusammen: Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Grundbuchkosten. Dazu kommen optional Maklerprovisionen. Alle drei Töpfe sind gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar. Wie in unserem Ratgeber vollständige Kaufnebenkosten-Liste gezeigt, können diese 10–15 % des Kaufpreises ausmachen.
Schnellrechner nach Kaufpreis und Bundesland
- Immer mit Nettomietrendite arbeiten: Bruttomietrendite minus Verwaltung (0,8 %), Instandhaltung (1,0–1,5 %) und Leerstand (ca. 4 %) ergibt die Nettomietrendite – die entscheidende Zahl.
- Nicht nur die erste Monatsrate vergleichen: Die monatliche Rate sagt wenig ohne Gesamtzinsbelastung. Lassen Sie sich immer den effektiven Jahreszins und die Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit zeigen.
| Bundesland | GrESt | Notar (ca.) | Grundbuch (ca.) | Gesamt ohne Makler |
|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 1,0 % | 0,5 % | 5,0 % |
| Sachsen | 3,5 % | 1,0 % | 0,5 % | 5,0 % |
| Hamburg | 4,5 % | 1,0 % | 0,5 % | 6,0 % |
| Hessen | 6,0 % | 1,0 % | 0,5 % | 7,5 % |
| Berlin | 6,0 % | 1,0 % | 0,5 % | 7,5 % |
| NRW | 6,5 % | 1,0 % | 0,5 % | 8,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % | 1,0 % | 0,5 % | 8,0 % |
Mit Makler: Gesamtnebenkosten
Kommt die Maklerprovision (3,57 % Käuferanteil in Bayern/NRW) hinzu, steigen die Nebenkosten auf 8,5–11,5 % des Kaufpreises. Mehr zur Provision: Maklerkosten und Bestellerprinzip.
Beispielrechnung 400.000 €, NRW, mit Makler
| Position | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer 6,5 % | 26.000 € |
| Notargebühren ca. 1 % | 4.000 € |
| Grundbuchkosten ca. 0,5 % | 2.000 € |
| Maklerprovision 3,57 % | 14.280 € |
| Gesamte Nebenkosten | 46.280 € |
| Nebenkosten in % | 11,6 % |
Alle Kaufnebenkosten im Detail erklärt
Die häufigste Fehlkalkulation beim Immobilienkauf: Käufer planen zu wenig Eigenkapital für die Nebenkosten ein. Diese kommen zusätzlich zum Kaufpreis und müssen in der Regel aus eigenen Mitteln stammen — Banken finanzieren sie selten mit.
Vollständige Nebenkostentabelle nach Bundesland
| Bundesland | GrESt | Notar | Grundbuch | Makler (max.) | Gesamt ohne Makler | Gesamt mit Makler |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 1,5 % | 0,5 % | 3,57 % | 5,5 % | 9,07 % |
| Sachsen | 3,5 % | 1,5 % | 0,5 % | 3,57 % | 5,5 % | 9,07 % |
| Hamburg | 4,5 % | 1,5 % | 0,5 % | 3,57 % | 6,5 % | 10,07 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 1,5 % | 0,5 % | 3,57 % | 7,0 % | 10,57 % |
| Hessen | 6,0 % | 1,5 % | 0,5 % | 3,57 % | 8,0 % | 11,57 % |
| Berlin | 6,0 % | 1,5 % | 0,5 % | 3,57 % | 8,0 % | 11,57 % |
| NRW | 6,5 % | 1,5 % | 0,5 % | 3,57 % | 8,5 % | 12,07 % |
| Thüringen | 6,5 % | 1,5 % | 0,5 % | 3,57 % | 8,5 % | 12,07 % |
Rechenbeispiel: 500.000 € in München vs. Köln
| Position | München (Bayern) | Köln (NRW) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 500.000 € | 500.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 17.500 € (3,5 %) | 32.500 € (6,5 %) |
| Notar | 7.500 € | 7.500 € |
| Grundbuch | 2.500 € | 2.500 € |
| Makler (3,57 %) | 17.850 € | 17.850 € |
| Gesamtkosten | 545.350 € | 560.350 € |
| Differenz | 15.000 € — allein durch Bundesland-Wahl | |
Was man beim Notar beurkunden lässt und was nicht
Notar- und Grundbuchkosten sind nach GNotKG bundesweit einheitlich geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis. Es gibt keinen Spielraum bei den Sätzen. Typische Kostenpositionen:
- Beurkundung Kaufvertrag: ~0,75 % des Kaufpreises
- Auflassungsvormerkung: ~0,25 %
- Grundschuldbestellung: ~0,2–0,3 %
- Vollzug: ~0,25 %
- Inventar (Einbauküche, Möbel) separat ausweisen: senkt GrESt-Bemessungsgrundlage
- Käufer und Verkäufer teilen sich den Makler 50:50 (seit 2020 gesetzlich geregelt)
- Ohne Makler kaufen: bei Direktverkäufen sind 8–10 % Nebenkosten statt 12 % realistisch
Ähnliche Artikel
Grundriss lesen: Symbole und Tipps für Käufer
Ein Grundriss verrät mehr als tausend Fotos. Welche Symbole was bedeuten, was einen guten Schnitt ausmacht und welche roten Flags Sie früh erkennen sollten.
Wohnimmobilien vs. Gewerbe: Welche Anlage lohnt?
Büros, Läden und Lagerhallen vs. Mietwohnungen – beide Klassen haben unterschiedliche Renditen, Risiken und steuerliche Behandlungen. Ein fundierter Vergleich für Investoren.
Häufige Fragen
Selten. Banken finanzieren üblicherweise maximal 100 % des Kaufpreises. Nebenkosten müssen aus Eigenkapital stammen. Ausnahmen gibt es bei sehr guter Bonität und niedrigem Beleihungsauslauf.
Ja. Der Kaufvertrag und die Grundschuldeintragung werden separat beurkundet und abgerechnet. Beide fallen beim Hauskauf an, wenn eine Bankfinanzierung vorliegt.
Als grobe Richtlinie gilt: Bruttomietrendite über 5 % = solide, über 7 % = sehr gut. In teuren Großstädten wie München oder Hamburg liegen Renditen oft unter 3 % – hier spekuliert man eher auf Wertsteigerung.
Über das Vergleichswertverfahren (Vergleich mit ähnlichen Objekten), das Ertragswertverfahren (Mietrendite-basiert) oder das Sachwertverfahren (Baukosten-basiert) lassen sich grobe Schätzungen erstellen. Für genaue Werte brauchen Sie einen Gutachter.