Kaufnebenkosten: Vollständige Kostenliste
Überblick: Alle Kaufnebenkosten auf einen Blick
Kaufnebenkosten werden oft unterschätzt. Wer nur den Kaufpreis in der Finanzierung einplant, erlebt böse Überraschungen. Als Faustregel gilt: 10–15 % des Kaufpreises zusätzlich einplanen. Bei einem 350.000-€-Objekt sind das bis zu 52.500 € an Nebenkosten.
Pflichtige Nebenkosten (immer fällig)
- Grundbuch genau prüfen: Im Grundbuch stehen eingetragene Lasten wie Grundschulden, Wegerechte oder Wohnrechte. Prüfen Sie Abteilung II und III sorgfältig vor der Unterschrift.
- Kaufnebenkosten einkalkulieren: Planen Sie 10–15 % des Kaufpreises für Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler) ein – diese müssen in der Regel aus Eigenkapital gedeckt werden.
| Kostenart | Prozentsatz | Bei 350.000 € |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % je BL | 12.250–22.750 € |
| Notargebühren | ca. 0,8–1,0 % | 2.800–3.500 € |
| Grundbucheintragung | ca. 0,4–0,6 % | 1.400–2.100 € |
| Pflicht gesamt (NRW Beispiel) | ca. 8,0–9,1 % | 28.000–31.850 € |
Optionale aber häufige Nebenkosten
| Kostenart | Typische Kosten | Wann fällig? |
|---|---|---|
| Maklerprovision (Käuferanteil) | 2,38–3,57 % (inkl. MwSt.) | Bei Maklerkauf |
| Sachverständigengutachten | 500–2.000 € | Vor Kaufvertrag empfohlen |
| Grundbuchauszug (beim Kauf) | 20–30 € | Immer empfohlen |
| Gebäudeversicherung (1. Jahr) | 200–800 € | Pflicht ab Eigentumsübergang |
| Umzugskosten | 500–5.000 € | Bei Selbstnutzung |
| Renovierung / Erstinstandsetzung | 0–50.000 € | Je nach Objektzustand |
Finanzierungsnebenkosten (bei Bankdarlehen)
| Kostenart | Betrag |
|---|---|
| Grundschuldeintragung beim Notar | 0,3–0,5 % der Darlehenssumme |
| Bankgebühren / Bearbeitungsgebühr | Meist 0 (gesetzlich verboten) |
| Wertermittlungsgebühr | 0–500 € (oft bankintern) |
| Disagio | 0–5 % (senkt Zins, erhöht Kosten) |
So kalkulieren Sie richtig
- Kaufpreis festlegen
- Bundesland bestimmen → Grunderwerbsteuersatz
- 12 % Nebenkosten-Puffer auf Kaufpreis addieren
- Maklerkosten separat ermitteln (Ja oder Nein?)
- Eigenkapital muss mindestens alle Nebenkosten + 20 % des Kaufpreises decken
Genaue Berechnung für Ihr Bundesland: Grunderwerbsteuer-Rechner aller Bundesländer. Eigenkapitalplanung: Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Häufiger Fehler: Nebenkosten in der Finanzierung
Banken finanzieren Kaufnebenkosten selten – und wenn, zu schlechteren Konditionen. Die 10–15 % Nebenkosten müssen in der Regel aus Eigenkapital gezahlt werden. Wer das vergisst, steckt mitten in der Finanzierung in einem Engpass.
Vollständige Nebenkostenliste: Jede einzelne Position erklärt
Dieser Artikel listet alle Kaufnebenkosten — nicht nur die bekannten drei (GrESt, Notar, Makler), sondern auch die versteckten Positionen die viele erst nach dem Kauf entdecken.
| Position | Pflicht? | Betrag (bei 400.000 €) | Anmerkung |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Ja | 14.000–26.000 € (3,5–6,5 %) | Je nach Bundesland |
| Notargebühren (Kaufvertrag) | Ja | ca. 1.800–2.200 € | GNotKG-Tabelle, fest |
| Notargebühren (Grundschuld) | Ja (wenn Kredit) | ca. 800–1.200 € | Bei Bankdarlehen |
| Grundbucheintrag Auflassung | Ja | ca. 800–1.000 € | Amtsgericht |
| Grundbucheintrag Grundschuld | Ja (bei Kredit) | ca. 400–600 € | Amtsgericht |
| Maklerprovision | Nein (falls kein Makler) | bis 14.280 € (3,57 %) | Max. 50/50 seit 2020 |
| Gebäudegutachten | Empfohlen | 400–1.500 € | Sachverständiger |
| Finanzierungsgebühren Bank | Variabel | 0–2.000 € | Manche Banken: Arrangement Fee |
| Umzugskosten | Nein | 800–5.000 € | Abhängig von Entfernung/Umfang |
| Erstausstattung/Renovierung | Nein | Variabel | Oft unterschätzt |
| Grundsteuer anteilig | Ja | Anteilig bis Jahresende | Abrechnung mit Verkäufer |
| Hausgeld-Rücklage ETW | Ja (bei WEG) | Anteilig | Aufteilung Kaufvertrag |
Gesamtrahmen: Mit Makler: 9–12 % des Kaufpreises. Ohne Makler: 5,5–8,5 %. Zusätzlich zu budgetieren: Gutachter, Umzug, Renovierung.
Gutachterkosten (400–1.500 €) werden von Käufern als "unnötige Ausgabe" gesehen — das ist ein Fehler. Bei Altbauten, bei Erbschaft-Verkäufen und bei off-market-Deals ist ein Gutachten die günstigste Versicherung gegen versteckte Mängel.
Kaufnebenkosten 2025 – vollständige Übersicht
| Kostenart | Höhe | Fälligkeit | Pflicht? |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % des Kaufpreises | Nach Kaufvertrag (4–6 Wochen) | Ja |
| Notargebühren | 1,0–1,5 % des Kaufpreises | Nach Beurkundung | Ja (§ 311b BGB) |
| Grundbucheintragung | 0,3–0,5 % des Kaufpreises | Nach Notarbeurkundung | Ja |
| Maklerprovision (Kauf) | 0–3,57 % (je 50/50 geteilt) | Bei Vertragsschluss | Nur bei Makler |
| Bankgebühren / Bewertung | 0,3–1,0 % | Bei Kreditvergabe | Bankabhängig |
| Gutachter / Sachverständiger | 300–2.000 € | Vor Kauf | Empfohlen |
| Umzugskosten | 500–5.000 € | Nach Kauf | Nein |
Gesamtnebenkosten-Rechnung – ein Beispiel
Kaufpreis 400.000 € in Nordrhein-Westfalen:
- Grunderwerbsteuer NRW (6,5 %): 26.000 €
- Notargebühren (1,2 %): 4.800 €
- Grundbucheintragung (0,4 %): 1.600 €
- Maklerprovision Käufer (3,57 %): 14.280 €
- Gesamtnebenkosten: ca. 46.680 € = 11,7 % des Kaufpreises
In Bayern (GrESt 3,5 %) ohne Makler reduzieren sich die Nebenkosten auf ca. 5–7 %. Das entspricht einer Ersparnis von bis zu 25.000 € gegenüber NRW mit Makler. Grundlage: Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).
Ähnliche Artikel
Grundriss lesen: Symbole und Tipps für Käufer
Ein Grundriss verrät mehr als tausend Fotos. Welche Symbole was bedeuten, was einen guten Schnitt ausmacht und welche roten Flags Sie früh erkennen sollten.
Wohnimmobilien vs. Gewerbe: Welche Anlage lohnt?
Büros, Läden und Lagerhallen vs. Mietwohnungen – beide Klassen haben unterschiedliche Renditen, Risiken und steuerliche Behandlungen. Ein fundierter Vergleich für Investoren.
Häufige Fragen
Bei vermieteten Immobilien sind alle Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grundbuch, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer) als Anschaffungskosten aktivierungspflichtig und werden über die AfA abgeschrieben. Bei Eigennutzung sind sie nicht abzugsfähig.
Nur in Ausnahmefällen und bei sehr guter Bonität. Die meisten Banken finanzieren maximal 100 % des Kaufpreises, nicht die Nebenkosten. Diese müssen aus eigenen Mitteln kommen.
Bayern spart bei 350.000 € genau 10.500 € Grunderwerbsteuer gegenüber NRW. Das ist ein erheblicher Unterschied – allerdings sind Immobilien in Bayern oft teurer, sodass der absolute Betrag höher ausfällt.
100 %-Finanzierungen sind möglich, aber deutlich teurer. Banken verlangen Risikoaufschläge ab 0,3–0,8 %, und Sie brauchen trotzdem die Kaufnebenkosten (ca. 10–15 %) aus eigenen Mitteln.
Die Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland und Maklereinsatz bei 8–15 % des Kaufpreises. Hauptposten sind: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar (1,0–1,5 %), Grundbucheintragung (0,3–0,5 %) und ggf. Maklerprovision (bis 3,57 % für den Käufer). In NRW mit Makler können so über 11 % auf den Kaufpreis anfallen.
Für Eigennutzer nicht. Für Kapitalanleger sind alle Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) als Anschaffungsnebenkosten aktivierungspflichtig und werden über die Abschreibung (AfA) verteilt – nicht sofort abzugsfähig. Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage für die AfA und reduzieren damit den Spekulationsgewinn bei späterem Verkauf.