Kaufnebenkosten: Die vollständige Liste aller Kosten beim Immobilienkauf
Überblick: Alle Kaufnebenkosten auf einen Blick
Kaufnebenkosten werden oft unterschätzt. Wer nur den Kaufpreis in der Finanzierung einplant, erlebt böse Überraschungen. Als Faustregel gilt: 10–15 % des Kaufpreises zusätzlich einplanen. Bei einem 350.000-€-Objekt sind das bis zu 52.500 € an Nebenkosten.
Pflichtige Nebenkosten (immer fällig)
| Kostenart | Prozentsatz | Bei 350.000 € |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % je BL | 12.250–22.750 € |
| Notargebühren | ca. 0,8–1,0 % | 2.800–3.500 € |
| Grundbucheintragung | ca. 0,4–0,6 % | 1.400–2.100 € |
| Pflicht gesamt (NRW Beispiel) | ca. 8,0–9,1 % | 28.000–31.850 € |
Optionale aber häufige Nebenkosten
| Kostenart | Typische Kosten | Wann fällig? |
|---|---|---|
| Maklerprovision (Käuferanteil) | 2,38–3,57 % (inkl. MwSt.) | Bei Maklerkauf |
| Sachverständigengutachten | 500–2.000 € | Vor Kaufvertrag empfohlen |
| Grundbuchauszug (beim Kauf) | 20–30 € | Immer empfohlen |
| Gebäudeversicherung (1. Jahr) | 200–800 € | Pflicht ab Eigentumsübergang |
| Umzugskosten | 500–5.000 € | Bei Selbstnutzung |
| Renovierung / Erstinstandsetzung | 0–50.000 € | Je nach Objektzustand |
Finanzierungsnebenkosten (bei Bankdarlehen)
| Kostenart | Betrag |
|---|---|
| Grundschuldeintragung beim Notar | 0,3–0,5 % der Darlehenssumme |
| Bankgebühren / Bearbeitungsgebühr | Meist 0 (gesetzlich verboten) |
| Wertermittlungsgebühr | 0–500 € (oft bankintern) |
| Disagio | 0–5 % (senkt Zins, erhöht Kosten) |
So kalkulieren Sie richtig
- Kaufpreis festlegen
- Bundesland bestimmen → Grunderwerbsteuersatz
- 12 % Nebenkosten-Puffer auf Kaufpreis addieren
- Maklerkosten separat ermitteln (Ja oder Nein?)
- Eigenkapital muss mindestens alle Nebenkosten + 20 % des Kaufpreises decken
Genaue Berechnung für Ihr Bundesland: Grunderwerbsteuer-Rechner aller Bundesländer. Eigenkapitalplanung: Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Häufiger Fehler: Nebenkosten in der Finanzierung
Banken finanzieren Kaufnebenkosten selten – und wenn, zu schlechteren Konditionen. Die 10–15 % Nebenkosten müssen in der Regel aus Eigenkapital gezahlt werden. Wer das vergisst, steckt mitten in der Finanzierung in einem Engpass.
Häufige Fragen
Bei vermieteten Immobilien sind alle Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grundbuch, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer) als Anschaffungskosten aktivierungspflichtig und werden über die AfA abgeschrieben. Bei Eigennutzung sind sie nicht abzugsfähig.
Nur in Ausnahmefällen und bei sehr guter Bonität. Die meisten Banken finanzieren maximal 100 % des Kaufpreises, nicht die Nebenkosten. Diese müssen aus eigenen Mitteln kommen.
Bayern spart bei 350.000 € genau 10.500 € Grunderwerbsteuer gegenüber NRW. Das ist ein erheblicher Unterschied – allerdings sind Immobilien in Bayern oft teurer, sodass der absolute Betrag höher ausfällt.