Finanzierungsplan für Immobilien erstellen
Warum ein Finanzierungsplan vor dem Kaufentscheid kommt
Wer zuerst das Traumobjekt findet und dann die Finanzierung zusammenstückelt, ist im Nachteil. Der Finanzierungsplan sollte fertig sein, bevor Sie die erste Besichtigung buchen – dann handeln Sie mit klarem Budget und können schnell entscheiden.
Die 5 Bausteine des Finanzierungsplans
- Anfangstilgung nicht zu niedrig wählen: Bei 1 % Anfangstilgung dauert die Rückzahlung bei 3 % Zinsen über 40 Jahre. Wählen Sie mind. 2–3 % Tilgung für realistische Laufzeiten.
- Mindestens 20 % Eigenkapital anstreben: Mit 20 % Eigenkapital (exkl. Kaufnebenkosten) erhalten Sie deutlich bessere Konditionen und vermeiden die teure Risikoprämie der Banken.
- Eigenkapitalermittlung: Was haben Sie wirklich verfügbar? (Nicht das gesamte Depot mobilisieren!)
- Budgetrahmen: Wie viel kann ich monatlich tragen? (max. 35 % Nettoeinkommen)
- Kaufpreisrahmen: Budget → rückwärts den maximalen Kaufpreis berechnen
- Finanzierungsstruktur: Annuitätendarlehen + KfW + Bausparvertrag?
- Puffer: Mindestens 3 Monatsraten + 1 % des Kaufpreises als Reparaturreserve
Kaufpreisrahmen berechnen
| Netto-Haushaltseinkommen | Max. monatliche Rate (35 %) | Max. Kaufpreis (bei 3,8 %, 25 J.) |
|---|---|---|
| 3.000 € | 1.050 € | ca. 185.000 € |
| 4.000 € | 1.400 € | ca. 247.000 € |
| 5.000 € | 1.750 € | ca. 309.000 € |
| 6.000 € | 2.100 € | ca. 371.000 € |
| 8.000 € | 2.800 € | ca. 494.000 € |
KfW-Förderung clever einsetzen
Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 bietet bis zu 100.000 € Kredit zu günstigen Konditionen (oft 0,1–0,3 % unter Markt). Kombinierbar mit regulärer Bankfinanzierung. Beantragung muss VOR Kaufvertragsunterzeichnung erfolgen! Details zur Annuitätsrechnung: Annuität berechnen. Zur Zinsbindung: Zinsbindung beim Immobilienkredit.
Die häufigsten Planungsfehler
- Kaufnebenkosten nicht eingerechnet (10–15 % extra!)
- Kein Puffer für Renovierung und Einzug
- Nur eine Bank angefragt
- Tilgungsrate zu niedrig gewählt (unter 2 %)
- Kein Notgroschen nach dem Kauf
Finanzierungsplan Schritt für Schritt: Zahlen, Struktur, Fallstricke
Ein vollständiger Finanzierungsplan besteht aus vier Blöcken: Kaufpreiskalkulation, Eigenkapitalaufstellung, Finanzierungsbedarf und Tragbarkeitscheck.
| Block | Was gehört rein | Fehler-Risiko |
|---|---|---|
| Kaufpreis | Kaufpreis + alle Nebenkosten | Nebenkosten vergessen (9–12 %) |
| Eigenkapital | Konten + Depot + BSV + Schenkung | Depot nicht liquidierbar |
| Darlehen | Kaufpreis + NK − EK | Zu wenig EK → teurerer Zins |
| Tragbarkeit | Rate ≤ 35 % Nettoeinkommen | Einkommen überschätzt |
Rechenbeispiel: Finanzierungsplan für 400.000 € Kaufpreis
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € |
| Nebenkosten Bayern (9,57 %) | 38.280 € |
| Gesamtbedarf | 438.280 € |
| Eigenkapital (20 %) | 87.656 € |
| Darlehensbedarf | 350.624 € |
| Rate bei 3,8 % / 2 % Tilgung | ~1.692 €/Monat |
| Erforderliches Nettoeinkommen | ~4.835 €/Monat |
Wichtig: Banken rechnen oft konservativer. Kalkulieren Sie mit einem Puffer von 200–300 €/Monat für Sondertilgung oder ungeplante Ausgaben.
Finanzierungsplan-Vorlage: Die 7 Positionen
| Position | Erklärung | Beispiel (350.000 € KP) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | Verhandelter Kaufpreis | 350.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % je Bundesland | 12.250–22.750 € |
| Notarkosten inkl. Grundbuch | ca. 1,0–1,5 % des KP | 3.500–5.250 € |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | ca. 3,57 % bei 7,14 % Gesamt | ca. 12.495 € |
| Gesamtinvestition | KP + alle Nebenkosten | 378.245–390.495 € |
| Eigenkapital | Min. 20 % der Gesamtinvestition | mind. 75.649–78.099 € |
| Darlehen | Gesamtinvestition – Eigenkapital | ca. 302.596–312.396 € |
Wichtig: Eigenkapital sollte mindestens die Kaufnebenkosten (10–12 % des Kaufpreises) decken. Banken finanzieren Nebenkosten üblicherweise nicht. Exakte Nebenkosten berechnen.
Wie viel monatliche Rate kann ich mir leisten?
Faustregel der Banken: Maximale monatliche Rate = 30–35 % des Nettoeinkommens. Beispiele:
| Nettoeinkommen (Haushalt) | Max. monatliche Rate (33 %) | Mögliches Darlehen (4 % Zins, 2 % Tilgung) |
|---|---|---|
| 3.000 € | 990 € | ca. 165.000 € |
| 4.500 € | 1.485 € | ca. 247.000 € |
| 6.000 € | 1.980 € | ca. 330.000 € |
| 8.000 € | 2.640 € | ca. 440.000 € |
Für genaue Berechnung: Finanzierungsrechner nutzen.
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Häufige Fragen
Der Finanzierungsplan ist Ihre eigene Übersicht und Entscheidungsgrundlage (vor dem Kauf). Der Kreditvertrag ist das rechtsverbindliche Dokument mit der Bank (nach Entscheidung). Plan kommt immer zuerst.
Bei vollständigen Unterlagen 1–3 Werktage (mündlich) bis 1–2 Wochen (schriftliche Bindungszusage). Lassen Sie sich rechtzeitig vor dem geplanten Notartermin eine schriftliche Zusage geben.
Der Sollzins ist der reine Zinssatz auf das Darlehen. Der effektive Jahreszins enthält zusätzlich Bearbeitungsgebühren, Vermittlungskosten und andere Nebenkosten – er ist der faire Vergleichswert.
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist können Sie frei zu einer anderen Bank wechseln. 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung haben Sie auch ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB).
Ein vollständiger Finanzierungsplan enthält: Kaufpreis, alle Nebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 %, Notar ca. 1,5 %, Makler ca. 3,57 %), Eigenkapital-Nachweis, gewünschtes Darlehen und monatliche Rate. Die Rate sollte max. 30–35 % des Nettoeinkommens betragen.
Mindestempfehlung: 20 % des Kaufpreises plus alle Nebenkosten. Wer nur 10 % einbringt, zahlt deutlich höhere Zinsen (Risk-Aufschlag der Bank). Bei sehr guter Bonität finanzieren Banken gelegentlich auch 90–100 % — aber zu ungünstigeren Konditionen.