Kaufpreisfaktor Rechner: Vielfache der Jahresmiete
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor (auch: Vervielfältiger oder KMV – Kauf-Miet-Verhältnis) gibt an, das Wievielfache der jährlichen Nettokaltmiete ein Käufer für eine Immobilie zahlt. Er ist das Pendant zum Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) bei Aktien.
Formel: Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
- Kaufpreisfaktor prüfen: Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahresmiete) zeigt die "Amortisationszeit". Werte über 25 gelten in vielen Regionen als teuer – unter 20 als günstig.
- Immer mit Nettomietrendite arbeiten: Bruttomietrendite minus Verwaltung (0,8 %), Instandhaltung (1,0–1,5 %) und Leerstand (ca. 4 %) ergibt die Nettomietrendite – die entscheidende Zahl.
| Kaufpreisfaktor | Bewertung | Entspricht Brutto-Rendite |
|---|---|---|
| unter 15 | Sehr günstig (selten in Großstädten) | über 6,7 % |
| 15–20 | Günstig, gute Kapitalanlage | 5,0–6,7 % |
| 20–25 | Marktüblich in Mittelstädten | 4,0–5,0 % |
| 25–30 | Teuer, typisch für A-Städte | 3,3–4,0 % |
| 30–40 | Sehr teuer, Rendite-Investition kaum sinnvoll | 2,5–3,3 % |
| über 40 | Spekulativ, nur Wertsteigerungswette | unter 2,5 % |
Kaufpreisfaktoren nach Stadt 2025
| Stadt | Durchschnittl. Faktor | Brutto-Rendite |
|---|---|---|
| München | 32–42 | 2,4–3,1 % |
| Hamburg | 28–36 | 2,8–3,6 % |
| Frankfurt | 27–35 | 2,9–3,7 % |
| Berlin | 25–33 | 3,0–4,0 % |
| Köln, Stuttgart | 24–31 | 3,2–4,2 % |
| Leipzig, Dresden | 18–25 | 4,0–5,6 % |
| Ländliche Regionen | 12–18 | 5,6–8,3 % |
Rechenbeispiel
Wohnung in Leipzig: Kaufpreis 220.000 €, monatliche Nettokaltmiete 900 €
- Jahresnettomiete: 900 € × 12 = 10.800 €
- Kaufpreisfaktor: 220.000 € ÷ 10.800 € = 20,4
- Bewertung: Marktüblich für Leipzig — solide Kapitalanlage
Kaufpreisfaktor vs. Mietrendite
Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Brutto-Mietrendite (×100). Wer die Mietrendite bevorzugt, findet alle Details in unserem Ratgeber Mietrendite berechnen: Brutto und Netto. Beide Kennzahlen sagen nichts über Wertsteigerung, Lage oder Sanierungsbedarf aus — sie sind nur ein erster Schnelltest.
Wann ist der Kaufpreisfaktor irreführend?
- Bei Leerstand: Basis muss die erzielbare (nicht aktuelle) Miete sein
- Bei Untermietpreisen: Altmieter zahlen oft 30–50 % unter Marktmiete
- Bei hohem Sanierungsbedarf: Kaufpreis + Sanierungskosten ins Verhältnis setzen
- Bei Denkmalschutz-Objekten: erhöhte AfA kann die Nachsteuerrendite stark verbessern
Kaufpreisfaktor nach Stadttyp: Orientierungswerte 2025
| Stadttyp | Kaufpreisfaktor (Kauf) | Bewertung |
|---|---|---|
| A-Städte (München, Frankfurt) | 30–45 | Sehr teuer, niedrige Rendite |
| B-Städte (Nürnberg, Hannover) | 22–30 | Fair bis moderat |
| C-Städte (Erfurt, Magdeburg) | 16–22 | Attraktive Rendite möglich |
| Kleinstädte (< 50.000 Einw.) | 10–18 | Hohe Rendite, Leerstandsrisiko |
Kaufpreisfaktor berechnen: Formel und Interpretation
Formel: Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Beispiel: Wohnung für 360.000 € mit 1.200 €/Monat Kaltmiete = 1.200 × 12 = 14.400 €/Jahr → Faktor 25.
Daumenregel: Faktor ≤ 20 = potenziell attraktiv | Faktor 20–30 = marktüblich in B-Städten | Faktor > 30 = nur mit Wertsteigerungserwartung sinnvoll.
Kaufpreisfaktoren in deutschen Großstädten 2025
| Stadt | Ø Kaufpreisfaktor ETW | Bewertung |
|---|---|---|
| München | 35–45 | Sehr teuer — geringe Mietrendite |
| Frankfurt am Main | 28–38 | Teuer |
| Hamburg | 28–36 | Teuer |
| Berlin | 25–35 | Mittel bis teuer |
| Köln/Düsseldorf | 24–32 | Mittel |
| Leipzig/Dresden | 18–26 | Moderat |
| Strukturschwache Regionen | 10–18 | Günstig — aber Leerstandsrisiko |
Datenquelle: Marktanalyse 2025 auf Basis von ImmoScout-Inseraten und Bundesbank Immobilienpreis-Daten.
Kaufpreisfaktor vs. Mietrendite: Die Formel
Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite sind Kehrwerte:
- Kaufpreisfaktor 25 → Bruttomietrendite 4,0 % (= 1/25 × 100)
- Kaufpreisfaktor 30 → Bruttomietrendite 3,33 %
- Kaufpreisfaktor 20 → Bruttomietrendite 5,0 %
Als Faustregel gilt: Ein Kaufpreisfaktor über 30 macht bei heutigen Zinsen (4–5 % p.a.) eine Eigennutzung rechnerisch rentabler als Vermietung. Für eine Kapitalanlage mit positivem Cashflow brauchen Sie einen Faktor unter 25.
Für die genaue Berechnung: Mietrendite-Rechner nutzen — inkl. Nettomietrendite nach Verwaltungskosten.
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Häufige Fragen
In deutschen Großstädten liegt der Kaufpreisfaktor 2025 zwischen 25 und 38. Werte unter 20 sind in B- und C-Lagen noch möglich und gelten als renditestark.
Nutzen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel), nicht die aktuelle Miete – besonders wenn der Mieter seit Jahren günstig wohnt. Das ergibt den realistischen Faktor.
Ab einem Faktor von 35+ lohnt sich ein Kauf als Renditeobjekt kaum noch. Sie wetten dann fast ausschließlich auf Wertsteigerung, was einem spekulativen Investment entspricht.
Online-Rechner geben gute Orientierungswerte, ersetzen aber keine individuelle Beratung. Abweichungen von 10–20 % zur Realität sind möglich, da lokale Marktdaten und individuelle Objekteigenschaften nicht vollständig erfasst werden.
Als Richtwert gilt: Faktor 20–25 = akzeptabel, Faktor unter 20 = potenziell attraktiv (aber Lagerisiken prüfen), Faktor über 30 = geringe Mietrendite, Wertsteigerung als Hauptstrategie nötig. In Großstädten sind Faktoren von 30–45 derzeit üblich.
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Beispiel: Wohnung kostet 360.000 €, Jahreskaltmiete = 14.400 € (1.200 €/Monat × 12). Kaufpreisfaktor = 360.000 ÷ 14.400 = 25.