Gebäudeenergiegesetz (GEG) einfach erklärt
GEG 2024: Was hat sich geändert?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in der Fassung von 2024 ist das wichtigste Energiegesetz für Immobilieneigentümer. Es legt fest, welche Heizungen eingebaut werden dürfen und welche Sanierungspflichten beim Kauf oder Eigentümerwechsel entstehen. Es gibt kein allgemeines "Heizungsverbot" — aber strenge Regeln für Neuinstallationen.
Die 65-%-Regelung im Überblick
- Mehrere Gutachten einholen: Lassen Sie die Immobilie von einem unabhängigen Sachverständigen bewerten – Mängel im Keller, am Dach oder in der Heizung werden beim Besichtigungstermin oft übersehen.
- Grundbuch genau prüfen: Im Grundbuch stehen eingetragene Lasten wie Grundschulden, Wegerechte oder Wohnrechte. Prüfen Sie Abteilung II und III sorgfältig vor der Unterschrift.
Ab 2024 gilt: Jede neu eingebaute Heizung muss zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Das bedeutet in der Praxis:
| Heizungssystem | GEG-konform? | Kosten (Einbau) |
|---|---|---|
| Wärmepumpe (Luft/Wasser) | Ja | 15.000–30.000 € |
| Pelletheizung | Ja | 20.000–35.000 € |
| Fernwärme | Ja (wenn verfügbar) | 5.000–15.000 € |
| Gasheizung + 65 % Biogas | Ja (mit Vertrag) | 8.000–15.000 € |
| Hybridheizung (Gas + WP) | Ja | 18.000–28.000 € |
| Reine Gasheizung (neu) | Nein (ab 2024) | – |
| Reine Ölheizung (neu) | Nein | – |
Was gilt für bestehende Heizungen?
Bestehende Heizungen können weiter betrieben werden — auch Öl- und Gasheizungen. Eine Austauschpflicht besteht nur in diesen Fällen:
- Heizung ist irreparabel defekt und muss ersetzt werden
- Ölheizungen, die nach 1991 eingebaut wurden und 30 Jahre alt sind → Austauschpflicht
- Eigentümerwechsel bei Ein-/Zweifamilienhäusern: neuer Eigentümer hat 2 Jahre Zeit für Anpassung
Sanierungspflicht beim Immobilienkauf
Kaufen Sie ein älteres Ein- oder Zweifamilienhaus, das Sie selbst bewohnen wollen, gelten nach §47 GEG folgende Pflichten innerhalb von 2 Jahren:
- Dachdämmung: wenn die obere Geschossdecke zugänglich und ungedämmt ist
- Heizungsanlage: Austausch bei >30 Jahre altem Konstanttemperaturkessel (Niedertemperatur/Brennwert ausgenommen)
- Rohrdämmung: Heizungsrohre in unbeheizten Räumen
Für Mehrfamilienhäuser und vermietete Objekte gelten abweichende Regeln — konsultieren Sie hier immer einen Energieberater.
Förderung: BEG-Zuschüsse 2025
| Maßnahme | Grundförderung | Max. Bonus (Einkommensschwach) |
|---|---|---|
| Wärmepumpe | 30 % | 70 % |
| Pelletheizung | 30 % | 70 % |
| Solarthermie | 30 % | 60 % |
| Gebäudehülle (Dämmung, Fenster) | 15 % | 30 % |
| Energieberatung | 80 % | 80 % |
Anträge über die KfW (Wohngebäude-Kredit 261) oder das BAFA. Beantragung vor Auftragsvergabe!
Praktische Empfehlungen beim Kauf
- Energieausweis vor Kauf anfordern und Heizungsanlage prüfen
- Sanierungskosten in den Kaufpreis einrechnen (Puffer: 15.000–40.000 €)
- Energieberater (iSFP) konsultieren: Förderbonus von 5 % extra
- Kommunalen Wärmeplan prüfen: zeigt ob Fernwärme in Ihrer Straße geplant ist
GEG 2024: Was müssen Eigentümer konkret tun?
| Situation | GEG-Pflicht | Frist |
|---|---|---|
| Neubau | 65 % Erneuerbare Energien beim Heizungssystem | Sofort (seit 01.01.2024 für Nebaupläne nach 2024) |
| Bestehende Heizung defekt | Übergangslösungen erlaubt, dann EE-Pflicht nach kommunalem Wärmeplan | Kommunale Wärmeplanung bis 2026/2028 |
| Kauf einer Altimmobilie mit Öl-/Gasheizung | Keine sofortige Pflicht — aber Heizung muss beim nächsten Defekt ersetzt werden | Bestandsschutz bis max. 2045 |
| Kauf nach dem 01.01.2025 | Energieausweis zeigen und Energieberatung anbieten lassen | Vor Kaufvertragsabschluss |
Energieklassen und Immobilienwert
Das GEG hat direkte Auswirkungen auf den Immobilienwert. Objekte mit schlechter Energieeffizienz (Klasse E, F, G, H) werden zunehmend günstiger angeboten — weil Käufer die Sanierungskosten einpreisen:
| Energieklasse | Primärenergiebedarf | Typischer Preiseffekt |
|---|---|---|
| A+, A | unter 50 kWh/m²a | Aufpreis +5–15 % |
| B, C | 50–130 kWh/m²a | Marktpreis |
| D, E | 130–200 kWh/m²a | Abschlag –5–10 % |
| F, G, H | über 200 kWh/m²a | Abschlag –10–20 % |
Förderprogramme: KfW-Förderung (BEG — Bundesförderung Effizienter Gebäude) bis zu 70.000 € Kredit oder 20–35 % Tilgungszuschuss für energetische Sanierungen. Details: KfW Sanierungsförderung.
Häufige Fragen
Nein. Bestehende Gasheizungen dürfen weiter betrieben werden. Nur wenn die Heizung irreparabel defekt ist oder Sie ein Gebäude nach Eigentümerwechsel sanieren müssen, greift die 65-%-Regel.
Bei einem Einbaupreis von 25.000 € und 30 % Grundförderung zahlen Sie netto 17.500 €. Mit Speed-Bonus (Austausch vor 2028) und Einkommensbonus können bis zu 70 % gefördert werden → unter 7.500 € Eigenanteil.
Der Energieausweis zeigt den Energiebedarf in kWh/(m²·a) und eine Skala von A+ (sehr gut) bis H (sehr schlecht). Werte unter 75 gelten als gut. Über 200 bedeutet hoher Sanierungsbedarf.
Notarkosten betragen ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises, hinzu kommt die Grundbucheintragung mit weiteren 0,5 %. Beide Kosten sind gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar.
Nein — nicht sofort. Bestehende Öl- und Gasheizungen genießen Bestandsschutz. Wenn die Heizung noch funktioniert, besteht keine sofortige Austauschpflicht. Wenn sie defekt wird, greift die 65-%-EE-Pflicht — aber erst nach dem kommunalen Wärmeplan (in vielen Kommunen 2026–2028). Detaillierte Regelungen: GEG 2024 § 71.
Luft-Wasser-Wärmepumpe: 15.000–25.000 € inkl. Einbau. Erd-Wärmepumpe: 20.000–35.000 €. Mit KfW-BEG-Förderung (bis 35 % Zuschuss) reduzieren sich die Kosten auf 10.000–22.000 €. Bei guter Dämmung amortisiert sich die Investition durch niedrigere Heizkosten innerhalb von 10–15 Jahren.