Notarkosten beim Hauskauf: Kosten 2025
Warum braucht man beim Immobilienkauf einen Notar?
In Deutschland ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags gesetzlich vorgeschrieben (§311b BGB). Ohne Notarvertrag ist der Kauf einer Immobilie rechtlich unwirksam. Der Notar stellt sicher, dass beide Parteien rechtssicher handeln und keine Seite benachteiligt wird.
Notarkosten: Übersicht aller Gebühren
- Grundbuch genau prüfen: Im Grundbuch stehen eingetragene Lasten wie Grundschulden, Wegerechte oder Wohnrechte. Prüfen Sie Abteilung II und III sorgfältig vor der Unterschrift.
- Kaufnebenkosten einkalkulieren: Planen Sie 10–15 % des Kaufpreises für Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler) ein – diese müssen in der Regel aus Eigenkapital gedeckt werden.
| Leistung | Kosten (bei 300.000 €) | Pflicht? |
|---|---|---|
| Beurkundung Kaufvertrag | ca. 1.070 € | Ja |
| Auflassungsvormerkung | ca. 267 € | Empfohlen |
| Eigentumsumschreibung (Grundbuch) | ca. 535 € | Ja |
| Eintragung Grundschuld | ca. 535 € | Bei Finanzierung |
| Notarielle Vollmachten | 50–200 € | Situativ |
| Gesamt (typisch) | ca. 1.500–2.000 € | – |
| Grundbuchamtskosten | ca. 400–600 € | Ja |
| Gesamt inkl. Grundbuch | ca. 2.000–2.500 € | – |
Faustregel: 1,5 % des Kaufpreises
Als Daumenregel gilt: Notar- und Grundbuchkosten zusammen betragen ca. 1,5 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € rechnen Sie mit ca. 6.000 €. Diese Kosten sind gesetzlich geregelt (Gerichts- und Notarkostengesetz, GNotKG) — Sie können nicht verhandelt werden.
Wer zahlt die Notarkosten?
In der Regel zahlt der Käufer alle Notar- und Grundbuchkosten. Das ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber in Deutschland üblich. Lediglich die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers trägt in der Praxis der Verkäufer.
Notar vs. Grundbuchamt: Was ist was?
- Notar: Erstellt und beurkundet den Kaufvertrag, koordiniert die Abwicklung, hält Treuhandkonto
- Grundbuchamt: Führt das Grundbuch, trägt Eigentumsübertragung ein (staatliche Behörde)
- Der Notar reicht alle Unterlagen beim Grundbuchamt ein — Sie müssen nicht selbst aktiv werden
So läuft die Notarabwicklung ab
- Kaufvertragsentwurf durch Notar (ca. 14 Tage vor Termin zugestellt)
- Notartermin: beide Parteien unterschreiben, Notar liest Vertrag vor
- Auflassungsvormerkung wird sofort ins Grundbuch eingetragen
- Notar beantragt Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Finanzamt
- Käufer zahlt Kaufpreis nach Erhalt der Fälligkeitsmitteilung
- Nach Zahlung + Unbedenklichkeitsbescheinigung: Eigentumsumschreibung
Alle Nebenkosten im Überblick finden Sie auch in unserem Kaufnebenkosten-Rechner.
Kann man Notarkosten senken?
Kaum — die Gebühren sind gesetzlich festgelegt. Aber Sie können:
- Grundschuld und Kaufvertrag beim selben Notar beurkunden lassen (spart Doppelgebühren)
- Nachträgliche Vertragsänderungen vermeiden (jede kostet extra)
- Keine unnötigen Vollmachten beurkunden lassen
Notarkosten beim Hauskauf: Warum sie fest sind — und wo man trotzdem sparen kann
Notargebühren sind in Deutschland gesetzlich geregelt (GNotKG) und können nicht verhandelt werden. Jeder Notar nimmt exakt gleich viel für die gleiche Leistung. Das Sparpotenzial liegt woanders.
| Leistung | Geschäftswert | Gebühr (§ 34 GNotKG) | Beispiel (400.000 €) |
|---|---|---|---|
| Beurkundung Kaufvertrag | Kaufpreis | 2,0 Gebühr | 1.590 € |
| Auflassungsvormerkung | Kaufpreis | 0,5 Gebühr | 397 € |
| Auflassung | Kaufpreis | 1,0 Gebühr | 798 € |
| Grundschuldbestellung | Darlehensbetrag | 1,0 Gebühr | ca. 600 € |
| Vollzug + Betreuung | Kaufpreis | 0,5 Gebühr | 397 € |
| Dokumentenpauschale | — | ca. 100–200 € | 150 € |
| Gesamt (ohne Grundschuld) | — | ca. 1,3–1,5 % | ca. 3.332 € |
Wo echte Ersparnisse möglich sind
- Notarwahl hat keinen Preiseffekt — aber Erreichbarkeit, Geschwindigkeit und Betreuungsqualität unterscheiden sich
- Grundschuldbestellung separat: Wenn Finanzierung über eigene Bank (die schon Grundschuld hat), kann Bestellung entfallen
- Inventar separat: Kaufpreis im Notarvertrag durch Inventar-Ausweise reduzieren → niedrigere Bemessungsgrundlage für Notar UND GrESt
- Nebenkosten-Timing: Notar-Rechnungen kommen meist innerhalb 14–30 Tage — Liquiditätsplanung nötig
Notarkosten Tabelle 2025: Was zahle ich bei welchem Kaufpreis?
Notarkosten sind gesetzlich in der Gerichts- und Notarkostenordnung (GNotKG) geregelt — nicht verhandelbar.
| Kaufpreis | Notarbeurkundung | Grundbucheintragung | Gesamt ca. |
|---|---|---|---|
| 150.000 Euro | ca. 1.050 Euro | ca. 550 Euro | ca. 1.600 Euro (1,07 %) |
| 200.000 Euro | ca. 1.300 Euro | ca. 650 Euro | ca. 1.950 Euro (0,98 %) |
| 300.000 Euro | ca. 1.800 Euro | ca. 900 Euro | ca. 2.700 Euro (0,90 %) |
| 400.000 Euro | ca. 2.250 Euro | ca. 1.100 Euro | ca. 3.350 Euro (0,84 %) |
| 500.000 Euro | ca. 2.700 Euro | ca. 1.300 Euro | ca. 4.000 Euro (0,80 %) |
| 750.000 Euro | ca. 3.600 Euro | ca. 1.750 Euro | ca. 5.350 Euro (0,71 %) |
Hinweis: Alle Angaben ohne Gewähr. Zusatzleistungen (Grundschuldbestellung, Vollmachten) erhöhen die Gesamtkosten. Exakte Werte beim Notar erfragen.
Was ist in den Notarkosten enthalten?
- Kaufvertragsbeurkundung: Aufnahme und Beurkundung des Kaufvertrags — der Kernbestandteil der Notarkosten.
- Auflassungsvormerkung: Der Notar trägt eine Vormerkung ins Grundbuch ein, die den Käufer schützt bis die endgültige Eigentumsumschreibung erfolgt.
- Eigentumsumschreibung: Die eigentliche Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch.
- Grundschuldbestellung: Falls Sie finanzieren, lässt die Bank eine Grundschuld eintragen. Kostet zusätzlich ca. 0,2–0,3 % der Darlehenssumme.
- Unbedenklichkeitsbescheinigung: Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt diese aus — ohne sie kein Grundbucheintrag.
Schritt-für-Schritt: So läuft der Notartermin ab
- Kaufvertragsentwurf wird vom Notar erstellt und beiden Parteien mind. 2 Wochen vor Termin zugeschickt.
- Notartermin: Verlesen und Beurkundung des Kaufvertrags im Beisein aller Parteien.
- Auflassungsvormerkung wird ins Grundbuch eingetragen (schützt den Käufer).
- Käufer zahlt den Kaufpreis laut Vertrag.
- Grunderwerbsteuer wird ans Finanzamt gezahlt (Frist: 4 Wochen nach Steuerbescheid).
- Finanzamt stellt Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
- Notar veranlasst Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Häufige Fragen zu Notarkosten
Wie hoch sind Notarkosten beim Hauskauf?
Notarkosten (inkl. Grundbucheintragung) betragen beim Hauskauf ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises. Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das ca. 3.000–4.500 Euro. Die genaue Höhe hängt vom Kaufpreis ab — die Gebührentabelle der GNotKG ist festgelegt und nicht verhandelbar.
Wer zahlt die Notarkosten — Käufer oder Verkäufer?
In Deutschland zahlt üblicherweise der Käufer die Notarkosten. Dies ergibt sich aus dem Kaufvertrag. Hintergrund: Der Käufer bestimmt in der Regel, welcher Notar beauftragt wird, und trägt daher die Kosten. Eine andere Regelung ist vertraglich möglich, aber unüblich.
Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?
Für Eigennutzer: Nein, Notarkosten sind private Anschaffungskosten. Für Vermieter: Ja — Notarkosten gehören zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöhen die Abschreibungsbasis. Sie können über die AfA (2 % p.a.) steuerlich geltend gemacht werden.
Was passiert, wenn der Kauf scheitert?
Platzt der Kaufvertrag nach der Beurkundung, entstehen dennoch Notarkosten — auch wenn das Geschäft nicht vollzogen wird. Der Notar berechnet seine Leistungen gemäß GNotKG. Wer schuldhaft am Scheitern beteiligt ist, trägt die Kosten; bei einvernehmlicher Aufhebung teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten häufig.
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Häufige Fragen
Der Notar stellt nach der Beurkundung eine Kostenrechnung aus, die typischerweise innerhalb von 4 Wochen fällig ist. Sie sind unabhängig vom Kaufpreiszahlungstermin.
Bei vermieteten Objekten ja – als Anschaffungsnebenkosten über die AfA. Bei selbstgenutzten Immobilien sind Notarkosten nicht abzugsfähig.
Der Notar hat bereits Arbeit geleistet und rechnet seine Gebühren ab. Diese sind auch bei geplatztem Kauf fällig. Typischerweise zahlt die Partei, die den Rücktritt verursacht hat.
100 %-Finanzierungen sind möglich, aber deutlich teurer. Banken verlangen Risikoaufschläge ab 0,3–0,8 %, und Sie brauchen trotzdem die Kaufnebenkosten (ca. 10–15 %) aus eigenen Mitteln.