Annuität berechnen: Monatliche Rate für Baudarlehen
Was ist eine Annuität?
Die Annuität ist die gleichbleibende Jahres- (bzw. Monats-)zahlung bei einem Annuitätendarlehen. Sie setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen — wobei sich das Verhältnis über die Zeit verschiebt: Anfangs viel Zins, wenig Tilgung. Später immer weniger Zins, mehr Tilgung.
Die Formel für die monatliche Rate
- Bruttomietrendite als Orientierung nutzen: Die Bruttomietrendite (Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100) gibt eine schnelle Ersteinschätzung. Für die echte Rendite rechnen Sie immer auch Bewirtschaftungskosten und Steuern ein.
- Kaufpreisfaktor prüfen: Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahresmiete) zeigt die "Amortisationszeit". Werte über 25 gelten in vielen Regionen als teuer – unter 20 als günstig.
Die monatliche Annuitätsrate berechnet sich nach der Barwertformel:
Rate = Darlehensbetrag × (r × (1+r)^n) / ((1+r)^n − 1)
Dabei ist:
- r = monatlicher Zinssatz (Jahreszins / 12)
- n = Anzahl der Monate der Gesamtlaufzeit
Rechenbeispiel: 300.000 € bei 3,8 % auf 30 Jahre
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Darlehensbetrag | 300.000 € |
| Zinssatz p.a. | 3,8 % |
| Monatszins r | 3,8 % / 12 = 0,3167 % |
| Laufzeit n | 360 Monate (30 Jahre) |
| Monatliche Rate | ca. 1.396 € |
| Gesamtgezahlter Betrag | ca. 502.560 € |
| Gesamtzinsen | ca. 202.560 € |
Tilgungsrate erhöhen: So viel sparst du
| Tilgungssatz | Monatliche Rate | Laufzeit bis Schuldenfreiheit | Gesamtzinsen |
|---|---|---|---|
| 1 % | ca. 1.200 € | ca. 42 Jahre | ca. 304.000 € |
| 2 % | ca. 1.450 € | ca. 30 Jahre | ca. 199.000 € |
| 3 % | ca. 1.700 € | ca. 23 Jahre | ca. 145.000 € |
| 4 % | ca. 1.950 € | ca. 19 Jahre | ca. 112.000 € |
Basis: 300.000 € Darlehen, 3,8 % Zinsen
Anfangstilgung vs. Effektivzins: Was ist wichtiger?
Beide sind wichtig, aber der Unterschied:
- Effektivzins: Kosten des Geldes — je niedriger, desto besser
- Tilgungssatz: Geschwindigkeit der Entschuldung — je höher, desto schneller schuldenfrei
Beispiel: 0,5 % niedrigerer Effektivzins spart weniger als 1 % mehr Tilgung auf lange Sicht.
Sondertilgungen: Außerplanmäßige Rückzahlungen
Sondertilgungen reduzieren die Restschuld und damit die Zinsbelastung stark:
- 10.000 € Sondertilgung im Jahr 5 bei 300.000 € Darlehen (3,8 %) spart ca. 18.000 € Gesamtzinsen
- Recht auf mind. 5 % p.a. Sondertilgung sollte im Vertrag stehen
Annuität berechnen: Formel, Beispiele und Online-Rechner richtig nutzen
Die Annuität berechnet sich nach folgender Formel:
Annuität = Darlehensbetrag × [(Zinssatz × (1 + Zinssatz)^n) / ((1 + Zinssatz)^n − 1)]
Vereinfachte Näherung für die monatliche Rate:
| Darlehen | Zinssatz | Tilgung | Monatliche Rate (Näherung) |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 3,5 % | 2 % | 900 € |
| 300.000 € | 3,8 % | 2 % | 1.450 € |
| 400.000 € | 4,0 % | 2 % | 2.000 € |
| 500.000 € | 4,2 % | 2,5 % | 2.792 € |
Was Online-Annuitätsrechner zeigen sollten
Ein guter Rechner zeigt: Monatliche Rate, Gesamtzinskosten über die Laufzeit, Restschuld nach X Jahren, Tilgungsplan (Jahres-Übersicht). Viele Rechner zeigen nur die Rate — ohne Gesamtzinslast fehlt der entscheidende Vergleichspunkt.
Annuitätsformel und Rechenbeispiele
Die monatliche Annuität berechnet sich nach:
Rate = Darlehen × [r × (1+r)ⁿ] ÷ [(1+r)ⁿ − 1]
Wobei r = Monatszinssatz (Jahreszinssatz ÷ 12) und n = Anzahl der Monate.
| Darlehen | Zinssatz | Tilgung | Monatliche Rate | Laufzeit |
|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 3,5 % | 2 % | 917 € | ca. 29 Jahre |
| 200.000 € | 4,0 % | 2 % | 1.000 € | ca. 30 Jahre |
| 300.000 € | 4,0 % | 2 % | 1.500 € | ca. 30 Jahre |
| 300.000 € | 4,0 % | 3 % | 1.750 € | ca. 23 Jahre |
| 400.000 € | 4,0 % | 2 % | 2.000 € | ca. 30 Jahre |
Wie verändert die Tilgungsrate die Gesamtkosten?
| Tilgungsrate | Laufzeit (bei 4 % Zins) | Gesamtzinszahlung (300.000 €) |
|---|---|---|
| 1 % | ca. 43 Jahre | ca. 215.000 € |
| 2 % | ca. 30 Jahre | ca. 130.000 € |
| 3 % | ca. 22 Jahre | ca. 90.000 € |
| 4 % | ca. 18 Jahre | ca. 70.000 € |
Eine höhere Tilgungsrate reduziert die Gesamtkosten erheblich. Von 1 % auf 3 % Tilgung sparen Sie bei 300.000 € ca. 125.000 € Zinsen. Für Ihren persönlichen Tilgungsplan: Tilgungsplan erstellen.
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Häufige Fragen
Nominalzins ist der reine Zinsatz. Effektivzins enthält auch Gebühren und zeigt die echten Kosten.
Ja, beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate konstant — aber der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt.
Über das Vergleichswertverfahren (Vergleich mit ähnlichen Objekten), das Ertragswertverfahren (Mietrendite-basiert) oder das Sachwertverfahren (Baukosten-basiert) lassen sich grobe Schätzungen erstellen. Für genaue Werte brauchen Sie einen Gutachter.
Online-Rechner geben gute Orientierungswerte, ersetzen aber keine individuelle Beratung. Abweichungen von 10–20 % zur Realität sind möglich, da lokale Marktdaten und individuelle Objekteigenschaften nicht vollständig erfasst werden.
Näherungsformel: Rate = Darlehensbetrag × (Zinssatz + Tilgungsrate) ÷ 12. Beispiel: 300.000 € Darlehen, 4 % Zins, 2 % Tilgung = 300.000 × 6 % ÷ 12 = 1.500 €/Monat. Für genaue Berechnung den Finanzierungsrechner nutzen.
Die Anfangstilgung ist der Tilgungsanteil der ersten Jahresrate in Prozent des Darlehens. Bei 2 % Anfangstilgung und 300.000 € Darlehen tilgen Sie im ersten Jahr 6.000 €. Im Laufe der Zeit steigt der Tilgungsanteil automatisch (da weniger Zinsen anfallen), obwohl die Gesamtrate gleich bleibt.