Airbnb Rendite Rechner: Lohnt sich Airbnb?
Airbnb vs. Dauervermietung: Der entscheidende Vergleich
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Viele Immobilieneigentümer träumen von hohen Airbnb-Einnahmen. Doch nach Abzug aller Kosten sieht die Rechnung oft anders aus. Wie in unserem Mietrendite-Rechner gezeigt, kommt es auf die Nettorendite an – nicht auf die Bruttoeinnahmen.
Was kostet Airbnb wirklich?
- Immer mit Nettomietrendite arbeiten: Bruttomietrendite minus Verwaltung (0,8 %), Instandhaltung (1,0–1,5 %) und Leerstand (ca. 4 %) ergibt die Nettomietrendite – die entscheidende Zahl.
- Nicht nur die erste Monatsrate vergleichen: Die monatliche Rate sagt wenig ohne Gesamtzinsbelastung. Lassen Sie sich immer den effektiven Jahreszins und die Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit zeigen.
| Kostenart | Betrag / Anteil | Anmerkung |
|---|---|---|
| Airbnb-Provision | 3–5 % vom Buchungspreis | Gastgeber-Servicegebühr |
| Reinigung pro Aufenthalt | 40–120 € | Je nach Wohnungsgröße |
| Wäsche / Bettwäsche | 10–30 € / Aufenthalt | Oder Wäscheservice |
| Verbrauchsmaterialien | 5–15 € / Gast | Shampoo, Kaffee, Toilettenpapier |
| Leerstand | 20–40 % der Nächte | Je nach Lage und Saison |
| Steuern | Voller Grenzsteuersatz | Keine AfA bei Kurzzeitvermietung* |
| Kurzzeitvermietungssteuer | 0–12 % (stadtabhängig) | Berlin, München: besondere Regeln |
Rechenbeispiel: Airbnb vs. Dauervermietung
| Merkmal | Airbnb (Kurzzeitvermietung) | Klassische Vermietung |
|---|---|---|
| Wohnung | 60 m², München | 60 m², München |
| Bruttoeinnahmen / Jahr | 24.000 € (80 Nächte × 300 €, 70% Auslastung) | 14.400 € (1.200 €/Monat) |
| Reinigung & Wäsche | –5.200 € | 0 € |
| Plattformgebühren (4 %) | –960 € | 0 € |
| Verbrauchskosten | –800 € | 0 € |
| Möblierung (Abschreibung) | –1.500 € | 0 € |
| Steuern (42 % Grenzsteuersatz) | –6.528 € | –4.788 € |
| Netto nach Kosten | 9.012 € | 9.612 € |
Ergebnis: In diesem Beispiel bringt die klassische Dauervermietung mehr Netto – bei deutlich weniger Aufwand.
Wann Airbnb sich lohnt
- Hochpreisige Touristen-Hotspots (Sylt, Zugspitze, Münchner Altstadt)
- Auslastung über 80 % realistisch (starke Nachfrage das ganze Jahr)
- Eigentümer kümmert sich selbst um Verwaltung (kein Hausverwalter)
- Ferienimmobilie, die ohnehin teils leer steht
- Kurze Vermietphasen zwischen eigenem Aufenthalt
Rechtliche Einschränkungen 2025/2026
Viele Städte haben die Kurzzeitvermietung stark reguliert. Bevor Sie über Airbnb nachdenken, prüfen Sie unbedingt:
- Berlin: Genehmigungspflicht für mehr als 90 Tage/Jahr, Zweckentfremdungsverbot
- München: Genehmigungspflicht, Bußgeld bis 500.000 € bei Verstoß
- Hamburg: Wohnraumschutzgesetz: nur mit Erlaubnis erlaubt
- EU-Verordnung 2025: Meldepflicht für Plattformen, bessere Steuerdurchsetzung
Weitere Details zur steuerlichen Behandlung finden Sie in unserem Ratgeber Steuern bei Vermietung und Verpachtung.
Fazit: Der Airbnb-Rechner in 3 Schritten
- Realistische Auslastung ermitteln (Vergleichsplattformen, Airdna.co)
- Alle Kosten ehrlich einkalkulieren (Reinigung, Leerstand, Steuern)
- Mit Nettomietrendite klassischer Vermietung vergleichen
Airbnb-Rendite realistisch berechnen: Belegung, Kosten und Steuern
| Position | Beispiel 80 m², München | Anmerkung |
|---|---|---|
| Nächte/Jahr (75 % Belegung) | 274 Nächte | Realistischer Wert in A-Städten |
| Ø Tagesrate | 150 € | Je nach Lage/Saison variiert stark |
| Bruttoeinnahmen | 41.100 € | Vor Kosten |
| Airbnb-Gebühr (3 %) | −1.233 € | Plattformgebühr |
| Reinigung (20 €/Nacht) | −5.480 € | Oder eigene Zeit |
| Verbrauch, Verschleiß | −3.000 € | Ca. 7 % der Einnahmen |
| Nettoeinnahmen | 31.387 € | Vor Steuer |
| Steuer (42 % Satz) | −13.182 € | Mieteinkünfte voll steuerpflichtig |
| Nettoertrag | 18.205 € | = 1.517 €/Monat |
Was die Regulierung verändert hat
In München, Berlin, Hamburg gelten Beschränkungen: Eigentümer darf Hauptwohnsitz max. 8 Wochen/Jahr vermieten ohne Genehmigung. Zweitwohnungen für Kurzzeitvermietung brauchen kommunale Genehmigung. Verstöße: bis 50.000 € Bußgeld in München. Das verändert die Rentabilitätsrechnung erheblich.
Airbnb-Rendite vs. Langzeitmiete – Vollständiger Vergleich
| Faktor | Airbnb / Kurzzeitmiete | Klassische Langzeitmiete |
|---|---|---|
| Tagessatz (70 m², gute Lage) | 80–200 € / Nacht | Monatlich 900–1.500 € |
| Auslastung (realistisch) | 60–75 % (ø 219–274 Nächte/J.) | 100 % (bei Vollvermietung) |
| Jahreseinnahmen (Beispiel) | ca. 21.000–30.000 € | ca. 10.800–18.000 € |
| Plattformgebühren | 3 % Gastgeber-Gebühr (Airbnb) | Keine |
| Reinigung / Wäsche | 500–3.000 € / Jahr | Keine |
| Verwaltungsaufwand | Hoch (Check-in, Kommunikation) | Gering |
| Rechtliches Risiko | Hoch (Zweckentfremdungsverbot) | Gering |
| Leerstandsrisiko | Saisonal erheblich | Strukturell gering |
Rechtliche Rahmenbedingungen: Was ist erlaubt?
- Zweckentfremdungsverbote: Berlin, München, Hamburg, Frankfurt und viele weitere Städte verbieten gewerbliche Kurzzeitvermietung ohne Genehmigung. Bußgelder bis zu 500.000 € möglich.
- Genehmigungspflicht: In Städten mit Wohnraumschutzgesetz ist eine Ausnahmegenehmigung erforderlich – wird selten erteilt für Vollvermietung.
- Steuer: Airbnb-Einnahmen sind steuerpflichtig (§ 21 oder § 15 EStG je nach Umfang). Plattformen melden automatisch an Finanzbehörden (DAC7-Richtlinie ab 2023).
- WEG-Zustimmung: Bei Eigentumswohnungen ist oft Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich.
Mehr zur Renditeberechnung mit unserem Mietrendite-Rechner. Aktuelle Regelungen zum Wohnraumschutz in Ihrer Gemeinde beim jeweiligen kommunalen Ordnungsamt.
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Häufige Fragen
Ja. Airbnb-Einnahmen sind steuerpflichtig als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§21 EStG). Airbnb meldet Einnahmen seit 2024 automatisch an die Steuerbehörden (EU-Richtlinie DAC7).
Nicht automatisch. Viele Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) haben Kurzzeitvermietung im Teilungsvertrag ausgeschlossen. Prüfen Sie die Teilungserklärung und holen Sie ggf. Zustimmung der WEG ein.
Tools wie Airdna.co oder Pricelabs zeigen Marktdaten für Ihre Region. Als Faustformel: Airbnb-Tagessatz sollte mindestens 3× die klassische Tagesmiete betragen, um nach Kosten profitabler zu sein.
Als grobe Richtlinie gilt: Bruttomietrendite über 5 % = solide, über 7 % = sehr gut. In teuren Großstädten wie München oder Hamburg liegen Renditen oft unter 3 % – hier spekuliert man eher auf Wertsteigerung.
In stark touristischen Lagen kann Airbnb 50–100 % höhere Einnahmen erzielen – aber mit deutlich höherem Aufwand, Leerstandsrisiko und Rechtsunsicherheit. Nach Abzug von Plattformgebühren, Reinigung und Leerstand nähert sich die Nettorendite oft der Langzeitmiete. Zudem sind in vielen Großstädten Kurzzeitvermietungen genehmigungspflichtig oder verboten.
Das hängt von der Stadt ab. Berlin, München, Hamburg und viele weitere Städte haben Zweckentfremdungsverbote – Kurzzeitvermietung ohne Genehmigung kann mit Bußgeldern bis zu 500.000 € geahndet werden. Hauptwohnsitz-Zimmer zu vermieten ist meist erlaubt. Für Zweitwohnungen und Vollvermietungen ist eine Genehmigung erforderlich.