Vermietung an Angehörige: Steuerregeln
Warum vermieten Eltern an Kinder?
Die Vermietung an Angehörige ist ein legales Steuersparmodell: Eltern können alle Kosten als Werbungskosten absetzen (Zinsen, AfA, Reparaturen), während das Kind günstig wohnt. Das Finanzamt erkennt das Mietverhältnis aber nur an, wenn es einem Fremdvergleich standhält.
Die 66-%-Regel: Das wichtigste Kriterium
- 10-Jahres-Frist beachten: Vermietete Immobilien sind nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei veräußerbar (§ 23 EStG). Bei selbstgenutzten Objekten gilt die Freigrenze ohne Wartezeit.
- AfA konsequent nutzen: Die jährliche Abschreibung (2 % bei Gebäuden ab 1925) mindert direkt Ihr zu versteuerndes Einkommen. Bei Neubauten ab 2023 sogar 3 % pro Jahr.
Liegt die vereinbarte Miete bei mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, werden alle Werbungskosten vollständig anerkannt. Unterhalb dieser Grenze gilt der Mietvertrag als teilentgeltlich:
| Vereinbarte Miete | Werbungskostenabzug |
|---|---|
| ≥ 66 % der Marktmiete | 100 % der Kosten abzugsfähig |
| 50–65 % der Marktmiete | Nur der entgeltliche Anteil abzugsfähig |
| unter 50 % | Nur anteiliger Abzug, kritisch für Anerkennnung |
Beispielrechnung
Wohnung in Köln, ortsübliche Miete: 1.200 € kalt. Mindestmiete für vollen Werbungskostenabzug: 1.200 € × 66 % = 792 €.
Jährliche Werbungskosten: Zinsen 8.000 € + AfA 5.600 € + Kosten 1.200 € = 14.800 €. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 %: Steuerersparnis 6.216 € pro Jahr.
Weitere Voraussetzungen für Anerkennung
- Schriftlicher Mietvertrag (wie unter Fremden üblich)
- Tatsächliche Zahlung auf Konto (kein Bargeld, keine Verrechnung)
- Übliche Nebenkosten-Abrechnung jährlich
- Keine unüblichen Sonderleistungen des Vermieters
- Einzug des Kindes muss tatsächlich stattfinden
Miete ans Kind: Und das BAföG?
Wenn das Kind BAföG bezieht, werden die Mieteinnahmen dem Kind als Einkommen angerechnet, sofern sie den Freibetrag übersteigen. Bei der Grundsicherung gelten ähnliche Anrechnungsregeln. Klären Sie dies vorab mit einem Steuerberater.
Steuerstrategie: Miete an Kinder + Schenkung kombinieren
Ein gängiges Modell: Eltern schenken dem Kind jährlich den Betrag, den es als Miete zahlt. Das Kind hat dadurch wirtschaftlich keine Belastung, aber der Mietvertrag ist steuerlich gültig. Voraussetzung: Die Schenkung liegt innerhalb der jährlichen Freigrenzen (10.000 € steuerfrei in 10 Jahren oder unter dem Schenkungssteuerfreibetrag). Details in unserem Ratgeber Schenkungssteuer bei Immobilien.
Vermietung an Angehörige: Die 66-%-Regel und was passiert wenn sie bricht
Wer an Kinder, Eltern oder Geschwister vermietet, muss eine strikte Grenze beachten: Die Miete muss mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen (seit 2021 gesenkt von 75 %). Liegt sie darunter, werden Werbungskosten nur anteilig anerkannt.
| Miete als % der Marktmiete | Werbungskosten-Abzug | Beispiel: 10.000 € Werbungskosten |
|---|---|---|
| ≥ 66 % | 100 % — voll absetzbar | 10.000 € |
| 50–65 % | Nur anteilig (z.B. 57 % bei 57 % Miete) | 5.700 € |
| < 50 % | Aufteilung in entgeltlich/unentgeltlich | 5.000 € |
| 0 % (Nutzungsüberlassung) | 0 % — keine Werbungskosten | 0 € |
Praxisbeispiel: Kind studiert in München
Eltern kaufen ETW für 380.000 € in München. Marktmiete: 1.800 €/Monat. Die Mindestmiete (66 %) beträgt 1.188 €. Eltern vermieten für 1.200 €/Monat — das ist über 66 %, damit sind alle Werbungskosten (Zinsen, AfA, Verwaltung = ca. 18.000 €/Jahr) voll absetzbar. Bei 42 % Steuersatz: 7.560 € Steuerersparnis pro Jahr.
Was das Finanzamt zusätzlich prüft
- Fremdvergleich: Mietvertrag muss wie unter Fremden gestaltet sein — schriftlich, mit Nebenkosten, mit Zahlungsnachweis über Bankkonto (kein Barzahlung!)
- Pünktliche Zahlung: Wenn Kind vergisst zu überweisen und Eltern das dulden = Indiz für Scheinkonstruktion
- Ortsübliche Miete nachweisen: Mietspiegel, Gutachten oder 3 Vergleichsmieten (schriftlich dokumentieren)
- Kein Nahestehendem-Privileg: FA prüft bei Angehörigen schärfer als bei fremden Mietern
Die 66-%-Grenze ist eine Momentaufnahme — wenn sich Marktmieten stark erhöhen, muss die Miete angepasst werden. Jährliche Marktmieten-Überprüfung dokumentieren und Mieterhöhungsverlangen schriftlich aussprechen.
Häufige Fragen
Nein. Eine Selbstvermietung ist steuerrechtlich nicht möglich. Nur die Vermietung an Dritte (auch nahe Angehörige) eröffnet den Werbungskostenabzug.
Der örtliche Mietspiegel, Vergleichsobjekte auf Immobilienportalen oder ein Sachverständigengutachten. Das Finanzamt prüft die 66-%-Grenze regelmäßig und kann die ortsübliche Miete selbst ermitteln.
Ja, wenn Sie einen Teil des Hauses bewohnen und den anderen Teil vermieten (z. B. Einliegerwohnung). Der Vermieter-Anteil ist steuerlich getrennt zu behandeln.
Ja, Verluste aus Vermietung und Verpachtung werden mit anderen Einkunftsarten verrechnet (Verlustausgleich). Das ist besonders in den ersten Jahren mit hohen Finanzierungskosten steuerlich vorteilhaft.