Maklerkosten 2025: Provision und Tipps zum Sparen
Das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Käufe von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens 50 % seiner Provision. Damit wurde die bis dahin übliche alleinige Käuferbelastung abgeschafft.
Aktuelle Provisionssätze 2025 nach Bundesland
- Finanzierungszusage vor Besichtigung: Holen Sie eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank ein, bevor Sie konkrete Verhandlungen führen. Verkäufer nehmen ernsthafte Käufer bevorzugt.
- Mehrere Gutachten einholen: Lassen Sie die Immobilie von einem unabhängigen Sachverständigen bewerten – Mängel im Keller, am Dach oder in der Heizung werden beim Besichtigungstermin oft übersehen.
| Bundesland | Übliche Gesamtprovision | Käuferanteil | Verkäuferanteil |
|---|---|---|---|
| Bayern, Baden-Württemberg | 7,14 % (inkl. MwSt.) | 3,57 % | 3,57 % |
| NRW, Bayern, Hessen | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Berlin, Brandenburg | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Hamburg | 6,25 % | 3,12 % | 3,12 % |
| Bremen | 5,95 % | 2,97 % | 2,97 % |
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € zahlen Sie in Bayern als Käufer: 400.000 € × 3,57 % = 14.280 € Maklerprovision.
Wann können Sie die Provision vermeiden?
- Privatverkauf: Kein Makler, keine Provision. Über eBay Kleinanzeigen oder Direktkontakt
- Provision verhandeln: Bei teuren Objekten oder leer stehenden Immobilien ist oft Spielraum
- Eigener Maklerauftrag: Wenn Sie den Makler selbst beauftragen, tragen Sie 100 % – aber damit sinkt der Preisdruck
- Neubau vom Bauträger: Hier ist meist keine Maklerprovision üblich
Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?
Ja – aber nur bei vermieteten Objekten: Die Maklerprovision zählt zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die AfA abgeschrieben. Bei selbstgenutzten Immobilien ist sie nicht steuerlich absetzbar.
Was leistet ein guter Makler wirklich?
- Marktgerechte Preiseinschätzung (vermeidet Über- oder Unterbewertung)
- Professionelle Expose-Erstellung mit Grundrissen und Fotos
- Vorqualifizierung von Interessenten (filtert unernste Käufer heraus)
- Verhandlungsführung im Interesse des Auftraggebers
- Begleitung bis zur Notarunterschrift
Ob ein Makler diese Leistungen erbringt, erkennen Sie an seinem Marktauftritt, seinen Referenzen und ersten Gesprächen. Scheuen Sie sich nicht, kritisch nachzufragen.
Maklerprovision 2025: Was seit der Reform gilt und was im Ausland anders ist
Deutschland regelte 2020 die Maklerkosten neu. Das Ergebnis: Verkäufer können Käufer nicht mehr vollständig mit der Provision belasten. Aber das Gesamtniveau bleibt hoch.
| Land | Provisionshöhe gesamt | Wer zahlt? |
|---|---|---|
| Deutschland | 5,95–7,14 % | 50/50 seit 2020 |
| Österreich | Max. 3 % je Seite (insg. 6 %) | Wer beauftragt |
| Schweiz | 2–3 % | Meist Verkäufer allein |
| UK | 1–3 % | Verkäufer allein |
| Frankreich | 3–8 % | Käufer (als Teil des Kaufpreises) |
| USA | 5–6 % | Verkäufer (aber Käuferanwalt ggf. extra) |
Aktuelle Markt-Praxis Deutschland 2025
Durch das 2020er Gesetz ist die häufigste Struktur: 3,57 % Käufer + 3,57 % Verkäufer. Manche Makler bieten bei langsamem Markt: 2,38 % Käufer + 3,57 % Verkäufer. Bei Neubauten: Oft 0 % Käufer, alles über Verkaufspreis eingepreist (Innenprovision). Die tatsächliche Marktbelastung sinkt langsam durch mehr Privatverkäufe und Proptech-Anbieter (McMakler, Homeday) die mit niedrigeren Gebühren werben.
Maklerprovision 2025 nach Bundesland: Vollständige Tabelle
Die Höhe der Gesamtprovision ist nicht bundesweit einheitlich. Die folgende Tabelle zeigt die marktüblichen Sätze (inkl. 19 % MwSt.) nach aktuellem Stand:
| Bundesland | Provision gesamt | Anteil Käufer | Anteil Verkäufer |
|---|---|---|---|
| Bayern | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Baden-Württemberg | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| NRW | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Hessen | 5,95 % | 2,975 % | 2,975 % |
| Hamburg | 6,25 % | 3,125 % | 3,125 % |
| Berlin | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Brandenburg | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Bremen | 5,95 % | 2,975 % | 2,975 % |
| Sachsen | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Thüringen | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % | 2,975 % | 2,975 % |
Quelle: Marktübliche Sätze, Stand 2025. Gemäß Maklerrecht (BGB §§ 652–655) sind Provisionen frei verhandelbar, das Bestellerprinzip gilt aber für die Aufteilung.
Rechenbeispiel: Was zahle ich bei 350.000 Euro?
| Kaufpreis | Provision gesamt (7,14 %) | Käufer-Anteil (3,57 %) | Verkäufer-Anteil (3,57 %) |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 14.280 € | 7.140 € | 7.140 € |
| 350.000 € | 24.990 € | 12.495 € | 12.495 € |
| 500.000 € | 35.700 € | 17.850 € | 17.850 € |
| 750.000 € | 53.550 € | 26.775 € | 26.775 € |
Zur Einordnung: Die Maklerprovision ist nach dem Eigenkapital eine der größten Einzelpositionen beim Immobilienkauf. Kaufnebenkosten-Rechner nutzen um alle Kosten inkl. Grunderwerbsteuer und Notarkosten auf einen Blick zu sehen.
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Häufige Fragen
Die marktübliche Provision beträgt je nach Bundesland 5,95–7,14 % des Kaufpreises inkl. MwSt. Seit dem Bestellerprinzip (Dez. 2020) teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision hälftig — bei 7,14 % zahlt jeder 3,57 %.
Ja, rechtlich ist die Provision frei verhandelbar (BGB § 652). In der Praxis weichen Makler selten ab. In weichen Märkten oder bei Eigenvermarktung ohne zweiten Interessenten ist ein Rabatt von 0,5–1 % manchmal möglich.
Wenn der Verkäufer den Makler alleine beauftragt hat und die Provision vollständig trägt. Dies ist insbesondere bei Neubau-Projekten und wenn Verkäufer bewusst käuferfreundlich auftreten wollen der Fall. Beim Mietwohnungsmarkt gilt Bestellerprinzip vollständig.
Für Eigennutzer: Nein. Für Kapitalanleger/Vermieter: Ja — die Maklerprovision gehört zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht die AfA-Basis. Sie wird über 50 Jahre mit 2 % p.a. steuerlich geltend gemacht.
Beide Begriffe sind identisch. "Courtage" ist der ältere Handelsbegriff, "Provision" der im Alltag und BGB üblichere Begriff. Beide bezeichnen die erfolgsabhängige Vergütung des Immobilienmaklers.