Wohnfläche berechnen: Dachschrägen und Keller
Warum die Wohnfläche so wichtig ist
Die Wohnfläche bestimmt Miethöhe, Kaufpreis und Nebenkosten-Abrechnung. Eine falsch angegebene Wohnfläche kann teuer werden: Zu groß angegeben → Mieter hat Anspruch auf Mietminderung; zu klein → Geld verschenkt beim Verkauf.
Gesetzliche Grundlage: Wohnflächenverordnung (WoFlV)
- Kaufpreisfaktor prüfen: Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahresmiete) zeigt die "Amortisationszeit". Werte über 25 gelten in vielen Regionen als teuer – unter 20 als günstig.
- Immer mit Nettomietrendite arbeiten: Bruttomietrendite minus Verwaltung (0,8 %), Instandhaltung (1,0–1,5 %) und Leerstand (ca. 4 %) ergibt die Nettomietrendite – die entscheidende Zahl.
Die WoFlV definiert, was zur Wohnfläche zählt und was nicht. Sie gilt für Mietverhältnisse und wird auch oft bei Kaufverträgen angewendet.
Was zählt vollständig zur Wohnfläche?
- Alle Innenräume mit Deckenhöhe ≥ 2 m
- Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad
- Flure und Abstellräume innerhalb der Wohnung
- Wintergarten (wenn beheizbar)
Was nur anteilig zählt?
| Bereich | Anrechnung |
|---|---|
| Balkone / Terrassen | 25 % (normal) bis 50 % (top-Ausstattung) |
| Dachflächen 1–2 m Höhe | 50 % |
| Dachflächen unter 1 m Höhe | 0 % |
| Loggia | 50 % |
| Offene Durchgänge | 0 % |
Was zählt NICHT zur Wohnfläche?
- Keller (auch wenn ausgebaut)
- Dachboden (nicht ausgebaut)
- Garage, Tiefgarage
- Heizungsraum
- Waschkeller
Rechenbeispiel: Dachgeschosswohnung
| Raum | Grundfläche | Wohnfläche |
|---|---|---|
| Wohnzimmer (alle >2m) | 28 m² | 28,0 m² |
| Schlafzimmer (alle >2m) | 16 m² | 16,0 m² |
| Dachschräge 1–2m (Arbeitsecke) | 8 m² | 4,0 m² |
| Dachschräge <1m | 5 m² | 0,0 m² |
| Balkon | 8 m² | 2,0 m² (25 %) |
| Gesamt | 65 m² | 50,0 m² |
Was tun bei falschen Wohnflächenangaben?
- Als Mieter: Mehr als 10 % Abweichung → Mietminderungsrecht
- Als Käufer: Wesentliche Abweichung → Anfechtung möglich oder Preisminderung
- Eigene Messung oder Gutachter beauftragen
Dachschrägen-Berechnung: WohnFlV-Regeln mit Beispielen
Die Wohnflächenverordnung (WohnFlV) regelt detailliert, wie Dachschrägen in die Wohnfläche eingehen:
| Raumhöhe unter Schräge | Anrechnung auf Wohnfläche |
|---|---|
| < 1,00 m | 0 % (zählt nicht) |
| 1,00–1,99 m | 50 % |
| ≥ 2,00 m | 100 % |
Praxisbeispiel: Dachgeschosswohnung 80 m² Grundfläche
| Bereich | Grundfläche | Höhe | Anrechenbar |
|---|---|---|---|
| Wohnzimmer | 25 m² | > 2 m | 25 m² (100 %) |
| Schlafzimmer Dachschräge | 12 m² | 1,0–2,0 m | 6 m² (50 %) |
| Kriechbereich | 8 m² | < 1 m | 0 m² (0 %) |
| Bad | 6 m² | > 2 m | 6 m² (100 %) |
| Ergebnis | 51 m² | – | 37 m² Wohnfläche |
Konsequenz: 80 m² Grundfläche werden nur 37 m² Wohnfläche — fast eine Halbierung. Das beeinflusst Kaufpreis, Miete und Energieausweis erheblich.
Dachschrägen-Tabelle: Wie viel Fläche zählt?
Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV § 4) gilt für Dachschrägen:
| Raumhöhe unter der Schräge | Anrechnung als Wohnfläche |
|---|---|
| Unter 1,00 m | 0 % — wird nicht angerechnet |
| 1,00 m bis unter 2,00 m | 50 % der Grundfläche |
| 2,00 m und mehr | 100 % der Grundfläche |
Wichtig: Diese Regelung gilt nur nach WoFlV. Bei Anwendung der DIN 283 oder "freier Berechnung" können abweichende Regeln gelten — dies muss im Mietvertrag eindeutig vereinbart sein.
Rechenbeispiel: Dachzimmer mit Schrägen
Ein Dachzimmer von 5 × 4 m (= 20 m² Grundfläche) mit folgender Höhenverteilung:
| Bereich | Grundfläche | Höhe | Anrechnung | Wohnfläche |
|---|---|---|---|---|
| Schräge Zone A | 4 m² | unter 1 m | 0 % | 0 m² |
| Schräge Zone B | 6 m² | 1,0–1,99 m | 50 % | 3 m² |
| Vollhöhe Zone C | 10 m² | ≥ 2,0 m | 100 % | 10 m² |
| Gesamt | 20 m² | — | — | 13 m² |
Ergebnis: Nur 13 von 20 m² Grundfläche gelten als Wohnfläche — 35 % weniger als die optische Raumgröße suggeriert.
Was bedeutet das für Miete und Kaufpreis?
Eine falsch berechnete Wohnfläche hat direkte finanzielle Folgen:
- Mietrecht: Ist die Wohnfläche um mehr als 10 % zu groß angegeben, kann der Mieter die Miete entsprechend kürzen und zu viel bezahlte Miete rückwirkend fordern (BGH-Urteil).
- Kaufpreis: Viele Immobilien werden nach €/m² bewertet. Eine um 15 m² überbewertete Dachgeschosswohnung bei 5.000 €/m² bedeutet 75.000 € zu viel bezahlter Kaufpreis.
- Betriebskosten: Werden nach Wohnfläche umgelegt — falsche Angabe führt zu zu hohen Vorauszahlungen.
Tipp: Lassen Sie bei unklaren Dachgeschosswohnungen vor dem Kauf eine professionelle Wohnflächenberechnung erstellen (ca. 150–300 €) — diese amortisiert sich fast immer.
Häufige Fragen
Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV § 4): Bereiche unter 1 m Höhe zählen 0 %, Bereiche zwischen 1 m und 2 m zählen 50 %, Bereiche ab 2 m Höhe zählen 100 %. Dies gilt für Mietwohnungen und ist Standard bei Kaufimmobilien, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Bei Mietwohnungen: Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten ab, hat der Mieter Anspruch auf Mietminderung und Rückforderung überzahlter Miete (BGH-Rechtsprechung). Beim Kauf: Erhebliche Abweichungen können zur Anfechtung oder Kaufpreisminderung berechtigen.
Nicht automatisch. Die WoFlV gilt seit 2004 und ist für neue Mietverträge Standard. Ältere Verträge können auf DIN 283 oder andere Berechnungsmethoden verweisen. Entscheidend ist, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Im Zweifelsfall gilt die WoFlV als marktüblicher Standard.
Ja, aber nur anteilig. Nach WoFlV werden Balkone, Loggien und Terrassen zu 25–50 % angerechnet — üblich sind 25 % für einfache Balkone, 50 % für überdachte Loggien. Wintergärten ohne Heizung: 25–50 %, mit Heizung: bis 100 %.