Schenkungssteuer Immobilien: Freibeträge & Tipps
Wann fällt Schenkungssteuer auf Immobilien an?
Wer eine Immobilie zu Lebzeiten überträgt (schenkt), löst Schenkungssteuer aus – es sei denn, die Schenkung liegt unter dem persönlichen Freibetrag. Schenkungssteuer und Erbschaftsteuer teilen sich die gleichen Regelungen (§§7–14 ErbStG) und die gleichen Freibeträge.
Schenkungssteuer-Freibeträge 2025
- Steuerliche Verluste nutzen: Anfangsverluste durch hohe Finanzierungskosten können mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden – wichtig für die Steuerplanung in den ersten Jahren.
- 10-Jahres-Frist beachten: Vermietete Immobilien sind nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei veräußerbar (§ 23 EStG). Bei selbstgenutzten Objekten gilt die Freigrenze ohne Wartezeit.
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag alle 10 Jahre | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehegatte / eingetr. Lebenspartner | 500.000 € | I |
| Kinder (auch Stiefkinder) | 400.000 € | I |
| Enkel (wenn Kind verstorben) | 400.000 € | I |
| Enkel (Kind lebt noch) | 200.000 € | I |
| Eltern | 20.000 € | II |
| Geschwister | 20.000 € | II |
| Alle anderen | 20.000 € | III |
Die 10-Jahres-Regel: Mehrfach schenken
Der wichtigste Hebel: Freibeträge können alle 10 Jahre neu genutzt werden. Wer früh plant, kann erhebliche Beträge steuerfrei übertragen:
- Elternteil A → Kind: 400.000 € alle 10 Jahre
- Elternteil B → Kind: 400.000 € alle 10 Jahre
- Beide Eltern → 2 Kinder: 4 × 400.000 € = 1.600.000 € je Dekade steuerfrei
Bei einem Immobilienwert von 600.000 € (Elternhaus) kann durch gestaffelte Schenkung über zwei Dekaden die Steuer vollständig vermieden werden.
Immobilienbewertung für die Schenkungssteuer
Das Finanzamt bewertet Immobilien für die Schenkungssteuer nach dem Bewertungsgesetz (BewG) – meist Sachwert- oder Ertragswertverfahren. Diese Werte liegen oft 10–30 % unter dem Verkehrswert. Das ist ein natürlicher Steuervorteil gegenüber Bargeldschenkungen.
Steuersätze nach Steuerklasse
| Steuerwert (über FB) | Klasse I (Kinder) | Klasse II (Geschwister) | Klasse III (Fremde) |
|---|---|---|---|
| bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| bis 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| bis 6 Mio. € | 19 % | 30 % | 30 % |
Gestaltungstipps für die steueroptimierte Übergabe
- Nießbrauchvorbehalt: Eltern schenken die Immobilie, behalten aber lebenslänglich das Wohnrecht oder die Mieteinnahmen. Nießbrauchwert mindert den steuerpflichtigen Schenkungswert erheblich.
- Etappenweise Schenkung: Nicht den vollen Wert auf einmal, sondern über 10 Jahre verteilt
- Geschwistergestaltung: Elternteil A schenkt Immobilie an Kind, Elternteil B schenkt Geldbetrag an Geschwisterkind
- Rücksicherungsklausel: Im Schenkungsvertrag Rückfall bei Scheidung, Insolvenz oder Tod vor den Eltern vereinbaren
Schenkungssteuer Immobilien: Freibeträge, 10-Jahres-Takt und der Nießbrauch-Trick
Immobilien zu Lebzeiten zu übertragen kann Millionen Erbschaftsteuer sparen — wenn man die 10-Jahres-Zyklen kennt und rechtzeitig beginnt.
| Verwandtschaft | Freibetrag alle 10 Jahre | Steuersatz ab Überschreitung | Maximaler Steuersatz |
|---|---|---|---|
| Ehegatte / Lebenspartner | 500.000 € | 7 % | 30 % |
| Kind | 400.000 € | 7 % | 30 % |
| Enkel (wenn Kind lebt) | 200.000 € | 7 % | 30 % |
| Enkel (wenn Kind verstorben) | 400.000 € | 7 % | 30 % |
| Bruder / Schwester | 20.000 € | 15 % | 43 % |
| Nichte / Neffe | 20.000 € | 15 % | 43 % |
| Nicht verwandt | 20.000 € | 30 % | 50 % |
Schenkungssteuerwert ≠ Marktwert — und das ist der Schlüssel
Das Finanzamt bewertet Immobilien nach dem Ertragswert- oder Sachwertverfahren (§§ 182–199 BewG) — oft 20–35 % unter dem tatsächlichen Verkehrswert. Das bedeutet: Eine Immobilie im Wert von 500.000 € hat im FA-Bescheid vielleicht nur einen Schenkungswert von 360.000 €. Bei Kind → keine Steuer (Freibetrag 400.000 €).
Nießbrauch-Strategie: Schenken und trotzdem nutzen
Eltern schenken Haus (Verkehrswert 600.000 €) an Kind, behalten aber lebenslangen Nießbrauch. Der Nießbrauch-Wert wird abgezogen: Jahreswert × Lebenserwartungsfaktor (nach Sterbetafel). Bei 65-jährigen Eltern und Jahreswert 18.000 €: ca. 196.000 € Nießbrauch-Wert → Schenkungswert nur 404.000 € → Fast steuerfrei für ein Kind.
Schenkung mit Nießbrauch ist kein Steuertrick — das FA erkennt es an. Aber es muss ernst gemeint sein: Der Nießbrauch muss im Grundbuch eingetragen werden, Eltern müssen tatsächlich nutzen/vermieten und die Erträge behalten.
Häufige Fragen
Ja. Jede Schenkung über 20.000 € muss innerhalb von 3 Monaten beim Finanzamt angezeigt werden (§30 ErbStG). Bei steuerpflichtigen Schenkungen stellt das FA dann einen Bescheid aus.
Grundsätzlich nicht – eine Schenkung ist bindend. Ausnahmen: grober Undank des Beschenkten, Notbedarf des Schenkers oder vertraglich vereinbarte Rückfallklauseln.
Schenken ist steuerlich meist besser, weil die Freibeträge mehrfach (alle 10 Jahre) genutzt werden können. Beim Erben gilt der Freibetrag nur einmal. Allerdings verliert man mit der Schenkung die Kontrolle über die Immobilie – sofern kein Nießbrauch vereinbart wurde.
Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf an (3,5–6,5 % je Bundesland). Die Grundsteuer ist eine laufende jährliche Steuer auf das Immobilieneigentum, die Gemeinde erhebt.