Home-Office absetzen: Arbeitszimmer für Mieter
Homeoffice-Steuer 2023 und 2024: Was hat sich geändert?
Seit 2023 gibt es zwei Wege, Homeoffice-Kosten abzusetzen — und die Regelungen wurden für Arbeitnehmer deutlich verbessert.
Weg 1: Tagespauschale (ab 2023)
- Werbungskosten vollständig absetzen: Zinsen, Verwaltungskosten, Reparaturen, Fahrtkosten zur Immobilie und anteilige Steuerberatungskosten sind als Werbungskosten absetzbar.
- Steuerliche Verluste nutzen: Anfangsverluste durch hohe Finanzierungskosten können mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden – wichtig für die Steuerplanung in den ersten Jahren.
Seit dem Steuergesetz 2022 gilt:
- 6 € pro Homeoffice-Tag (vorher 5 €)
- Maximal 210 Tage im Jahr = 1.260 € pro Jahr
- Gilt auch ohne echtes Arbeitszimmer
- Voraussetzung: Wohnraum wird vorwiegend für Arbeit genutzt
- Auch bei Arbeitnehmern ohne eigenes Büro möglich
Weg 2: Echtes häusliches Arbeitszimmer
Unter den folgenden Bedingungen abziehbar:
- Raum wird ausschließlich für berufliche Zwecke genutzt
- Kein anderer Arbeitsplatz beim Arbeitgeber vorhanden
- Raum muss räumlich von Wohnbereich getrennt sein
Kosten: Anteilig an Gesamtmiete nach m²-Anteil
| Beispiel | Wert |
|---|---|
| Wohnung gesamt | 80 m² |
| Arbeitszimmer | 12 m² |
| Anteil | 15 % |
| Warmmiete gesamt | 1.500 € |
| Absetzbarer Anteil | 225 €/Monat = 2.700 €/Jahr |
Ab 2023: Alternativ Jahrespauschale 1.260 € ohne Nachweis — das ist für viele günstiger und einfacher!
Für Eigentümer: Ähnliche Regelung
Auch Eigentümer können das Arbeitszimmer absetzen — anteilige Finanzierungszinsen, AfA, Betriebskosten nach m²-Anteil.
Checkliste: Abzugsfähige Homeoffice-Kosten
- Miete (anteilig Arbeitszimmer)
- Internet und Telefon (bis 20 % oder bei konkretem Nachweis)
- Bürostühle, Schreibtisch, Monitor (voll oder anteilig)
- Drucker, Scanner (anteilig nach Nutzung)
- Beleuchtung, Heizung (anteilig Arbeitszimmer)
Home-Office Steuer als Mieter 2025: Pauschale, anteilige Miete oder beides?
Mieter die im Home-Office arbeiten können seit 2020 steuerlich profitieren — aber nur wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Das klassische Arbeitszimmer (eigener Raum) ist nicht mehr der einzige Weg.
| Modell | Voraussetzung | Max. Absetzung/Jahr | Für wen |
|---|---|---|---|
| Home-Office-Pauschale (§ 4 Abs. 5 Nr. 6c EStG) | Arbeit von zu Hause, kein eigener Raum nötig | 1.260 € (6 €/Tag, max. 210 Tage) | Alle Arbeitnehmer |
| Häusliches Arbeitszimmer | Eigener Raum, ausschließlich beruflich | Unbegrenzt (ab 2023 ohne Deckelung) | Mit eigenem Büroraum |
| Anteilige Miete (§ 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG) | Raum = Mittelpunkt der Berufstätigkeit | Anteilig ohne Limit | Selbständige, Freiberufler |
Home-Office-Pauschale vs. Arbeitszimmer: Was lohnt sich mehr?
Mieter zahlen z.B. 1.200 €/Monat Kaltmiete für 70 m². Arbeitszimmer 12 m² (17,1 % der Fläche). Anteilige Miete: 1.200 × 17,1 % × 12 Monate = 2.462 € absetzbar — deutlich mehr als die Pauschale (1.260 €). Zusätzlich: Anteilige Strom-, Heizkosten, Reinigungskosten.
Was das Finanzamt beim häuslichen Arbeitszimmer prüft
- Ausschließlich beruflich: Kein Bett, kein privater Schreibtisch — nur Büromöbel
- Eigener abgeschlossener Raum: Kein Schreibtisch im Wohnzimmer
- Nachweise: Grundriss, Fotos, Mietvertrag mit Raumaufteilung
- Kein Arbeitgeber-Platz verfügbar: Ab 2023 nicht mehr zwingend Voraussetzung (BFH)
Für Arbeitnehmer im Home-Office die keinen eigenen Raum haben: Die Pauschale (6 €/Tag, max. 210 Tage = 1.260 €) immer nutzen — sie ist ohne Nachweise abzugsfähig und wirkt auf die Werbungskosten-Grenze (Aufstockung über 1.000 € Pauschbetrag).
Home-Office Steuerregelungen – Überblick 2025
| Regelung | Voraussetzung | Abzug | Max. pro Jahr |
|---|---|---|---|
| Tagespauschale (ab 2023) | Kein eigenes Arbeitszimmer nötig | 6 € je Homeoffice-Tag | 1.260 € (210 Tage) |
| Häusliches Arbeitszimmer (abgeschlossener Raum) | Mittelpunkt aller Tätigkeit dort | Anteilige Raumkosten (m²-Quote) | Unbegrenzt |
| Arbeitsmittel (Schreibtisch, PC, Monitor) | Nachweis berufliche Nutzung >10 % | Anteilige Kosten oder Sofortabzug | Bei GWG ≤ 800 € sofort |
| Telefon & Internet | Berufliche Mitnutzung | Pauschal 20 %, max. 20 € / Monat | 240 € |
Homeoffice und Mieter – was erlaubt ist
Mieter dürfen grundsätzlich in ihrer Wohnung arbeiten – das ist normale Nutzung. Allerdings gibt es Grenzen:
- Erlaubt ohne Genehmigung: Schreibtischtätigkeit (Freelancer, Angestellter im Homeoffice), Telefonkonferenzen, Administratives.
- Genehmigungspflichtig: Regelmäßiger Kundenempfang (Publikumsverkehr), Lagerung gewerblicher Waren, Namensschild an der Tür.
- Verboten: Betrieb von Maschinen, Lärmemissionen, Nutzung als Produktionsstätte.
- Steuerlich: Wenn ein Raum ausschließlich betrieblich genutzt wird, kann der Vermieter dies als teilgewerbliche Nutzung interpretieren – Konsequenz: höhere Miete oder Kündigung möglich.
Rechtliche Grundlage zum häuslichen Arbeitszimmer: § 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG (für Selbständige) und § 9 Abs. 5 EStG (für Arbeitnehmer). Die Tagespauschale gilt seit 2023 dauerhaft.
Häufige Fragen
Bei Tagespauschale nur Anzahl der Tage nachweisen. Bei echtem Arbeitszimmer: Grundriss und eindeutige Nutzung belegen.
Tagespauschale max. 1.260 €. Echtes Arbeitszimmer kann mehr bringen, wenn Miete hoch und Raumanteil groß.
Ja, Verluste aus Vermietung und Verpachtung werden mit anderen Einkunftsarten verrechnet (Verlustausgleich). Das ist besonders in den ersten Jahren mit hohen Finanzierungskosten steuerlich vorteilhaft.
Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf an (3,5–6,5 % je Bundesland). Die Grundsteuer ist eine laufende jährliche Steuer auf das Immobilieneigentum, die Gemeinde erhebt.
Ab 2023 gilt eine dauerhafte Tagespauschale von 6 € pro Homeoffice-Tag, maximal 1.260 € jährlich (210 Tage). Wer ein abgeschlossenes häusliches Arbeitszimmer hat (Mittelpunkt der Tätigkeit), kann die anteiligen Raumkosten ohne Obergrenze absetzen. Arbeitsmittel werden zusätzlich anerkannt.
Normale Bürotätigkeiten (Schreiben, Telefonieren, Videocalls) sind ohne Genehmigung erlaubt – das ist übliche Wohnraumnutzung. Genehmigungspflichtig wird es bei regelmäßigem Kundenempfang oder Lagerung gewerblicher Waren. Der Vermieter kann bei erheblicher gewerblicher Nutzung die Miete anpassen oder kündigen.