Immobilie erben: Erbschaftsteuer, Freibeträge und Pflichten
Erbschaft Immobilien: Die ersten Schritte
Du erbst ein Haus oder eine Wohnung. Was passiert jetzt? Innerhalb von 3 Monaten nach Kenntnis des Erbfalls musst du das Finanzamt informieren — das ist gesetzlich vorgeschrieben.
Erbschaftsteuer-Freibeträge
- Steuerliche Verluste nutzen: Anfangsverluste durch hohe Finanzierungskosten können mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden – wichtig für die Steuerplanung in den ersten Jahren.
- 10-Jahres-Frist beachten: Vermietete Immobilien sind nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei veräußerbar (§ 23 EStG). Bei selbstgenutzten Objekten gilt die Freigrenze ohne Wartezeit.
| Erbe | Freibetrag | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehepartner | 500.000 € | I (7–30 %) |
| Kinder | 400.000 € | I (7–30 %) |
| Enkel | 200.000 € | I (7–30 %) |
| Eltern (bei Erbschaft) | 100.000 € | I (7–30 %) |
| Geschwister | 20.000 € | II (15–43 %) |
| Andere Personen | 20.000 € | III (30–50 %) |
Steuerbefreiung: Familienheim
Das Familienheim ist vollständig erbschaftsteuerfrei, wenn:
- Erblasser hat es selbst bewohnt
- Ehepartner oder Kinder erben und sofort selbst einziehen
- 10 Jahre lang selbst bewohnt (Nachbehaltsfrist)
- Bei Kindern: Wohnfläche max. 200 m²
Achtung: Wer vor Ablauf der 10 Jahre auszieht oder verkauft, verliert die Steuerbefreiung rückwirkend!
Bewertung der Immobilie für Erbschaftsteuer
Das Finanzamt bewertet nach dem Ertragswert- oder Sachwertverfahren — oft unter Verkehrswert. Du kannst auch einen eigenen Gutachterwert vorlegen (oft günstiger).
Immobilie erben und sofort verkaufen — steuerliche Folgen
- Kaufdatum des Erblassers zählt für 10-Jahresfrist
- Alte Immobilien: oft schon steuerfrei (10 Jahre vorbei)
- Neue Immobilien: Spekulationssteuer möglich
- Eigennutzung durch Erblasser in letzten 3 Jahren: steuerfrei
Erbausschlagung bei überschuldeten Immobilien
Wenn die Immobilie mehr Schulden als Wert hat:
- Ausschlagungsfrist: 6 Wochen ab Kenntnis (bei Auslandserbfall: 6 Monate)
- Ausschlagung beim Nachlassgericht erklären
- Dann haftung für Schulden vermeiden
- Nachteil: Immobilie geht an nächsten Erben oder Staat
Erbschaft Immobilien: Was das Finanzamt wirklich nimmt — und wie man es legal begrenzt
Eine Erbschaft klingt nach Gewinn — aber das Finanzamt beteiligt sich. Bei einer Immobilie im Wert von 800.000 €, die ein Kind erbt, können 60.000–100.000 € Erbschaftsteuer fällig werden. Oder auch nichts — je nach Gestaltung.
| Erbe | Freibetrag | Steuersatz (auf Überschuss) | Bei 600.000 € Immobilienwert |
|---|---|---|---|
| Ehepartner | 500.000 € | 7–30 % | 7.000 € (auf 100.000 €) |
| Kind | 400.000 € | 7–30 % | 14.000 € (auf 200.000 €) |
| Enkel (Kind lebt) | 200.000 € | 7–30 % | 28.000 € (auf 400.000 €) |
| Geschwister | 20.000 € | 15–43 % | ca. 174.000 € (auf 580.000 €) |
| Nicht verwandt | 20.000 € | 30–50 % | ca. 232.000 € (auf 580.000 €) |
Selbstgenutztes Eigenheim: Steuerfreie Erbschaft für Ehepartner und Kinder
§ 13 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG befreit selbstgenutztes Wohneigentum vollständig von der Erbschaftsteuer — wenn der Erbe es selbst einzieht und mindestens 10 Jahre bewohnt. Für Ehepartner: unbegrenzte Fläche steuerfrei. Für Kinder: bis 200 m² Wohnfläche steuerfrei.
Bewertung durch das Finanzamt — und wie man sie anficht
Das FA bewertet nach Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Das Ergebnis liegt oft 15–30 % unter dem Marktwert — das ist gut. Liegt es zu hoch: Eigenes Gutachten eines Sachverständigen in Auftrag geben. Das FA muss ein nachgewiesenes Gutachten akzeptieren wenn es methodisch korrekt ist (BFH, Urteil R 2/22).
Erbschaftsteuer auf Immobilien – Freibeträge und Bewertung
| Verhältnis zum Erblasser | Freibetrag | Steuersatz (Klasse I) | Besonderheiten |
|---|---|---|---|
| Ehegatte / Partner | 500.000 € | 7–30 % | Familienwohnheim steuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b) |
| Kinder (je Kind) | 400.000 € | 7–30 % | Familienwohnheim bis 200 m² steuerfrei |
| Enkel (je Enkel) | 200.000 € | 7–30 % | — |
| Geschwister, Nichten/Neffen | 20.000 € | 15–43 % (Klasse II) | Deutlich höhere Belastung |
| Sonstige (Klasse III) | 20.000 € | 30–50 % | Oft steuerlich sehr ungünstig |
Bewertung von Immobilien im Erbfall
Immobilien werden für die Erbschaftsteuer mit dem steuerlichen Bewertungswert angesetzt, der sich nach dem Bewertungsgesetz richtet:
- Vermietete Wohnimmobilien: Typisiertes Ertragswertverfahren – oft 10 % unter Marktwert (§ 13d ErbStG: zusätzlich 10 % Abschlag)
- Selbst genutzte Objekte: Vergleichswertverfahren oder Sachwertverfahren
- Gewerbeimmobilien: Kapitalwert der Mieterträge
- Abweichung vom Verkehrswert: Erbe kann nachweisen, dass der tatsächliche Wert niedriger ist – Gutachten möglich (§ 198 BewG)
Komplett steuerfrei: Das selbstgenutzte Familienheim für Ehegatten (ohne Größenlimit) und für Kinder bis 200 m² Wohnfläche – sofern 10 Jahre Eigennutzung nach Erbschaft. Rechtliche Grundlage: ErbStG §§ 12–13d.
Häufige Fragen
Nur wenn der Wert über deinem Freibetrag liegt. Familienheim unter Bedingungen vollständig steuerfrei.
Wenn das Haus seit mehr als 10 Jahren im Besitz des Erblassers war, ist der Verkauf steuerfrei.
Ja, Verluste aus Vermietung und Verpachtung werden mit anderen Einkunftsarten verrechnet (Verlustausgleich). Das ist besonders in den ersten Jahren mit hohen Finanzierungskosten steuerlich vorteilhaft.
Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf an (3,5–6,5 % je Bundesland). Die Grundsteuer ist eine laufende jährliche Steuer auf das Immobilieneigentum, die Gemeinde erhebt.
Kinder erben bis zu 400.000 € steuerfrei (je Kind, alle 10 Jahre). Darüber hinaus gilt Steuerklasse I mit 7–30 %. Bei einem Immobilienwert von 800.000 € und einem Kind: 400.000 € frei, 400.000 € × 11 % = 44.000 € Erbschaftsteuer. Das geerbte Familienheim ist bis 200 m² komplett steuerfrei wenn das Kind darin wohnt.
Ja – wenn das Kind das geerbte Elternhaus selbst bewohnt, ist es bis zu 200 m² Wohnfläche vollständig erbschaftsteuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Voraussetzung: mindestens 10 Jahre Eigennutzung nach dem Erbfall. Für Ehegatten gilt das Familienwohnheim-Privileg ohne Größenbegrenzung.