Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Immobilienkauf?
Eigenkapital-Rechner
Mindestens die Kaufnebenkosten (ca. 10 %) sollten immer als Eigenkapital vorhanden sein. Empfehlung: 20 % des Kaufpreises + Nebenkosten. Finanzierungsangebote vergleichen →
Warum Eigenkapital so wichtig ist
Eigenkapital erfüllt beim Immobilienkauf drei Funktionen: Es senkt die monatliche Belastung, verbessert den angebotenen Zinssatz und signalisiert der Bank, dass Sie verantwortungsvoll mit Geld umgehen. Ohne ausreichendes Eigenkapital bekommen viele Käufer gar keine Finanzierungszusage.
Faustregel: 20 % plus Nebenkosten
- Sondertilgungsrecht aushandeln: Bestehen Sie auf das Recht zur jährlichen Sondertilgung von mind. 5 %. Das gibt Ihnen Flexibilität bei unerwartetem Geldeingang.
- Anfangstilgung nicht zu niedrig wählen: Bei 1 % Anfangstilgung dauert die Rückzahlung bei 3 % Zinsen über 40 Jahre. Wählen Sie mind. 2–3 % Tilgung für realistische Laufzeiten.
Als Richtwert gilt: Mindestens 20 % des Kaufpreises sollten als Eigenkapital vorhanden sein – zusätzlich zu den Kaufnebenkosten von 10–15 %.
Beispielrechnung:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis Immobilie | 350.000 € |
| Nebenkosten (ca. 12 %) | 42.000 € |
| Mindest-Eigenkapital (20 % des KP) | 70.000 € |
| Gesamtes Eigenkapital benötigt | 112.000 € |
| Kredit | 280.000 € |
Wie beeinflusst das Eigenkapital den Zinssatz?
| Beleihungsauslauf | Eigenkapital | Typischer Zinsaufschlag |
|---|---|---|
| bis 60 % | 40 % + NK | Bester Zinssatz |
| 60–80 % | 20–40 % | +0,1 bis +0,3 % |
| 80–90 % | 10–20 % | +0,3 bis +0,5 % |
| 90–100 % | nur NK | +0,5 bis +0,9 % |
| über 100 % | kein EK | +1 % oder kein Angebot |
Was gilt als Eigenkapital?
- Bankguthaben, Tagesgeld, Festgeld
- Bausparvertrag-Guthaben (nicht der Kredit!)
- Wertpapierdepot (je nach Risikoklasse 50–80 % angerechnet)
- Lebensversicherung mit Rückkaufswert
- Schenkungen von Eltern oder Großeltern
- Eigenleistungen beim Bau ("Muskelhypothek")
- Grundstück (falls bereits vorhanden)
Vollfinanzierung: Wann sie funktioniert
Eine 100-%-Finanzierung (ohne Eigenkapital für den Kaufpreis) ist bei sehr gut verdienenden Personen mit sicherem Job und hervorragender Bonität möglich. Sie zahlen dann höhere Zinsen, haben aber sofort eine Immobilie. Voraussetzungen in der Praxis:
- Nettohaushaltseinkommen mindestens das 3-fache der monatlichen Rate
- Sichere Festanstellung (kein Probezeit, kein befristeter Vertrag)
- Einwandfreie Schufa
- Nebenkosten trotzdem aus Eigenkapital
Eigenkapital aufbauen: 5 Wege
- Sparen mit System: Automatisches Sparen per Dauerauftrag am Gehaltseingang
- ETF-Sparplan: Langfristig höhere Rendite als Tagesgeld, aber Kursschwankungen einplanen
- Bausparvertrag: Gefördert durch Wohnungsbauprämie und ggf. Arbeitnehmersparzulage
- Schenkung: Eltern können jährlich bis zu 10.000 € steuerfrei schenken (alle 10 Jahre neu)
- Nebeneinnahmen: Freiberufliche Projekte, Nebenjob oder Verkauf von Wertgegenständen
Eigenkapital beim Immobilienkauf: Was Banken fordern und was optimal ist
| Eigenkapital-Anteil | Zinsvorteil | Beleihungsauslauf | Empfehlung |
|---|---|---|---|
| < 10 % | Kein, oft Ablehnung | > 100 % | Zu riskant |
| 10–15 % (nur NK) | Gering | 90–95 % | Notfall-Lösung |
| 20–25 % | 0,2–0,3 % günstiger | 75–80 % | Standard |
| 30–40 % | 0,4–0,6 % günstiger | 60–70 % | Optimal |
| > 50 % | Maximale Zinsoptimierung | < 50 % | Konservativ |
Was als Eigenkapital zählt
- Bankguthaben, Tagesgeld, Festgeld (sofort verfügbar)
- Wertpapierdepot (mit Abschlag ~20–30 % für Kurs-Risiko)
- Bausparvertrag-Guthaben (wenn zuteilungsreif)
- Riester-Guthaben (wohnriestern möglich, aber Rückzahlungspflicht)
- Schenkungen / Erbvorausnahme (mit Schenkungsvertrag dokumentiert)
Eigenkapital-Bedarf 2025: Vollständige Kalkulation
| Kaufpreis | 20 % Eigenkapital | Kaufnebenkosten (10 %) | Gesamt-EK |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 40.000 € | 20.000 € | 60.000 € |
| 300.000 € | 60.000 € | 30.000 € | 90.000 € |
| 400.000 € | 80.000 € | 40.000 € | 120.000 € |
| 500.000 € | 100.000 € | 50.000 € | 150.000 € |
Was gilt als Eigenkapital bei Banken?
- Akzeptiert: Bankguthaben, Tagesgeld, Festgeld, Sparkonten, Bausparguthaben.
- Akzeptiert: Wertpapier-Depots (je nach Volatilität 60–80 % des Werts anrechenbar).
- Akzeptiert: Lebensversicherungs-Rückkaufswert, KfW-Förderung als Eigenkapitalersatz (in Grenzen).
- Bedingt akzeptiert: Schenkungen von Verwandten — Schenkungsvertrag und ggf. Grundbucheintrag nötig, Schenkungssteuer beachten.
- Nicht akzeptiert: Konsumkredite als "Eigenkapital", Null-Prozent-Finanzierungen, gebundene Riester-Guthaben (nur als Eigenheim-Rente-Förderung).
Tipp: Eigenkapital aus Eigenleistungen beim Neubau ("Muskelhypothek") wird von einigen Banken mit 10–15 € pro Stunde angerechnet — aber nur für echte Handwerksleistungen, nicht für Hilfsarbeiten. Mehr zu den Quellen: Eigenkapital beim Hauskauf — alle Quellen erklärt.
Ähnliche Artikel
Grundriss lesen: Symbole und Tipps für Käufer
Ein Grundriss verrät mehr als tausend Fotos. Welche Symbole was bedeuten, was einen guten Schnitt ausmacht und welche roten Flags Sie früh erkennen sollten.
Wohnimmobilien vs. Gewerbe: Welche Anlage lohnt?
Büros, Läden und Lagerhallen vs. Mietwohnungen – beide Klassen haben unterschiedliche Renditen, Risiken und steuerliche Behandlungen. Ein fundierter Vergleich für Investoren.
Häufige Fragen
Ja, als Vollfinanzierung. Voraussetzung ist eine sehr gute Bonität, sicheres Einkommen und meist ein Zinsaufschlag von 0,5–1 %. Nur die Nebenkosten sollten aus eigenen Mitteln gedeckt sein.
Bei 1.000 € Sparbetrag pro Monat und einer Rendite von 4 % p. a. (ETF) dauert es ca. 7 Jahre, um 100.000 € zu erreichen. Früh anfangen lohnt sich.
Nein. Bankdarlehen von Freunden oder der Familie gelten bei den meisten Banken nicht als Eigenkapital, da sie die Gesamtschulden erhöhen.
Bei 2 aufeinanderfolgenden Zahlungsrückständen kann die Bank das Darlehen kündigen. Sprechen Sie frühzeitig mit der Bank – in den meisten Fällen sind Stundungen oder Ratenreduzierungen möglich.
Minimum: Kaufnebenkosten (8–12 % des Kaufpreises = 24.000–36.000 € bei 300.000 €). Empfehlung: 20 % des Kaufpreises + Nebenkosten (= ca. 90.000 € bei 300.000 €). Mehr EK = besserer Zinssatz + niedrigere Rate + geringeres Risiko. Unter 10 % EK ist eine Finanzierung oft nur zu schlechten Konditionen oder gar nicht möglich.
100-%-Finanzierungen (ohne EK) sind bei einigen Banken möglich — aber selten, teuer und mit harten Bonitätsanforderungen verbunden. 110-%-Finanzierungen (auch Nebenkosten finanziert) sind kaum noch erhältlich. Ohne Eigenkapital zahlen Sie 0,5–1,5 % höheren Zinssatz, was bei 300.000 € über 20 Jahre 30.000–90.000 € Mehrkosten bedeuten kann.