Kaufen oder Mieten Rechner: Was ist günstiger?
Die Grundfrage: Kaufen oder mieten?
Diese Entscheidung hat keine universelle Antwort. Sie hängt ab von: Kaufpreis, Miete, Zinsen, Wertsteigerung, Eigenkapital und deinem Zeithorizont. Mit einem Rechenmodell kannst du deine persönliche Break-Even-Grenze finden.
Das einfache Rechenmodell
- Immer mit Nettomietrendite arbeiten: Bruttomietrendite minus Verwaltung (0,8 %), Instandhaltung (1,0–1,5 %) und Leerstand (ca. 4 %) ergibt die Nettomietrendite – die entscheidende Zahl.
- Nicht nur die erste Monatsrate vergleichen: Die monatliche Rate sagt wenig ohne Gesamtzinsbelastung. Lassen Sie sich immer den effektiven Jahreszins und die Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit zeigen.
Die zentrale Frage: Wann ist das Kaufen günstiger als das Mieten?
Break-Even = Jahr, in dem Gesamtkosten Kauf = Gesamtkosten Miete
Kosten beim Kauf (über X Jahre)
- Zinsen gesamt
- Kaufnebenkosten (einmalig)
- Instandhaltungskosten
- Grundsteuer
- Entgangene Rendite auf Eigenkapital
- Minus: Wertsteigerung der Immobilie
- Minus: Getilgtes Eigenkapital (Vermögensaufbau)
Kosten beim Mieten (über X Jahre)
- Kumulierte Mietzahlungen
- Mietsteigerungen (ca. 2–3 % p.a.)
- Minus: Rendite auf das investierte Eigenkapital (Aktiendepot etc.)
Rechenbeispiel: München vs. Chemnitz
| Parameter | München | Chemnitz |
|---|---|---|
| Kaufpreis (80 m²) | 650.000 € | 180.000 € |
| Kaltmiete (80 m²) | 2.200 €/Monat | 650 €/Monat |
| Kaufpreis/Jahresmiete | Faktor 24,6 | Faktor 23,1 |
| Break-Even (ca.) | 15–20 Jahre | 12–16 Jahre |
Wann kaufen sich definitiv lohnt
- Langer Zeithorizont (> 15 Jahre in der gleichen Stadt)
- Kaufpreis/Jahreskaltmiete unter 25
- Eigenkapital über 30 % vorhanden
- Stabile Beschäftigung, stabiles Einkommen
- Wunsch nach Gestaltungsfreiheit und Sicherheit
Wann Mieten besser ist
- Kurzer Zeithorizont (< 7 Jahre)
- Mobiler Beruf, mögliche Umzüge
- Kaufpreise extrem hoch (Faktor > 40)
- Geringes Eigenkapital
- Aktienanlage schlägt lokale Immobilienrendite
Der psychologische Faktor
Kaufen hat einen Wert, den Zahlen nicht erfassen:
- Sicherheit im Alter (keine Mieterhöhungen)
- Gestaltungsfreiheit: renovieren, bauen, bepflanzen
- Emotionaler Heimwert ("mein Zuhause")
- Keine Kündigung durch Vermieter
Kaufen oder Mieten 2025: Die ehrliche Rechnung
Diese Frage hat keine universelle Antwort — aber eine rechenbare. Die Break-even-Analyse zeigt: In vielen deutschen Großstädten rechnet sich Kaufen erst nach 20–30 Jahren. In B- und C-Städten oft schon nach 12–18 Jahren.
| Stadt | Ø Kaufpreis 80 m² | Ø Miete/Monat 80 m² | Kaufpreisfaktor | Break-even (ca.) |
|---|---|---|---|---|
| München | 700.000 € | 1.800 € | 32× | > 30 Jahre |
| Frankfurt | 480.000 € | 1.400 € | 29× | 25–30 Jahre |
| Hamburg | 450.000 € | 1.350 € | 28× | 22–28 Jahre |
| Berlin | 380.000 € | 1.200 € | 26× | 20–26 Jahre |
| Leipzig | 240.000 € | 850 € | 24× | 16–22 Jahre |
| Dortmund | 190.000 € | 750 € | 21× | 14–18 Jahre |
Was der Break-even-Vergleich berücksichtigen muss
- Kaufkosten: GrESt + Notar + Makler (5–12 % = 20.000–50.000 € Extra)
- Oportunity Cost des Eigenkapitals: 100.000 € in ETFs bei 7 % p.a. = 7.000 €/Jahr Rendite
- Instandhaltung: 1–1,5 % des Kaufpreises/Jahr als Reserve
- Mietpreissteigerung: Käufer profitieren von stabilen Kreditkosten bei steigenden Mieten
- Wertsteigerung: Historisch 2–3 % p.a. real — aber regional sehr unterschiedlich
Kaufen vs. Mieten: Wann rechnet sich was?
| Situation | Empfehlung | Begründung |
|---|---|---|
| Kaufpreisfaktor <20, stabile Lage | Kaufen | Monatliche Rate ≈ Miete, Tilgung = Vermögensaufbau |
| Kaufpreisfaktor 25–30, gefragte Stadt | Neutral — von Lebensplanung abhängig | Rate höher als Miete, aber Wertsteigerung möglich |
| Kaufpreisfaktor >35 (München, Frankfurt) | Mieten + Kapital anlegen | Rate deutlich höher als vergleichbare Miete |
| Unsichere Lebensplanung (5–10 Jahre) | Mieten | Kaufnebenkosten amortisieren sich erst nach 7–10 Jahren |
| Familie, Eigenheim-Wunsch, 15+ Jahre | Kaufen | Schuldenfreiheit im Alter, keine Mietrisiken |
Die Break-even-Rechnung: Wann amortisiert sich der Kauf?
Kaufnebenkosten (10–12 % des Kaufpreises) amortisieren sich erst über Zeit. Faustregel:
- 7–10 Jahre: Mindest-Haltedauer damit Kauf finanziell sinnvoll ist (Nebenkosten werden über Wertsteigerung und Mietersparnis kompensiert).
- 15–20 Jahre: Kauf ist in nahezu allen Konstellationen finanziell vorteilhaft gegenüber Mieten — wenn die Immobilie schuldenfrei ist oder wird.
- Eigenkapital-Opportunitätskosten: Mieten und Eigenkapital anlegen kann kurzfristig rentabler sein — langfristig überwiegt meist der Immobilienvorteil (Wertsteigerung + Mietfreiheit im Alter).
Für Ihre persönliche Kalkulation: Finanzierungsrechner und Kaufnebenkosten-Rechner zeigen die realen Kosten.
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Häufige Fragen
Bei typischen deutschen Verhältnissen (Faktor 25–30) ab ca. 10–15 Jahren Haltedauer.
Das Verhältnis beider (Kaufpreismultiplikator) ist entscheidend — nicht die absoluten Zahlen.
Als grobe Richtlinie gilt: Bruttomietrendite über 5 % = solide, über 7 % = sehr gut. In teuren Großstädten wie München oder Hamburg liegen Renditen oft unter 3 % – hier spekuliert man eher auf Wertsteigerung.
Über das Vergleichswertverfahren (Vergleich mit ähnlichen Objekten), das Ertragswertverfahren (Mietrendite-basiert) oder das Sachwertverfahren (Baukosten-basiert) lassen sich grobe Schätzungen erstellen. Für genaue Werte brauchen Sie einen Gutachter.
Als Faustregel: Kaufen lohnt sich bei einem Kaufpreisfaktor unter 25, einer geplanten Haltedauer von mindestens 10 Jahren und ausreichend Eigenkapital (min. 20 %). Kurz: Wer langfristig bleibt und die Mittel hat, ist mit Kaufen fast immer besser dran als Mieter im Rentenalter zu sein.
Mindestens 7–10 Jahre, besser 15+ Jahre. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler = 8–12 %) müssen über Wertsteigerung und eingesparte Miete kompensiert werden. Wer nach 3 Jahren wieder verkauft, verliert in fast allen Fällen Geld.