WEG: Rechte, Pflichten und häufige Konflikte
Was ist eine WEG?
Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entsteht automatisch, wenn ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Jeder Eigentümer einer Wohnung ist Mitglied der WEG. Gemeinsam verwalten alle Eigentümer das Gemeinschaftseigentum – also alles außerhalb der einzelnen Wohnungen.
Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum
- Mehrere Gutachten einholen: Lassen Sie die Immobilie von einem unabhängigen Sachverständigen bewerten – Mängel im Keller, am Dach oder in der Heizung werden beim Besichtigungstermin oft übersehen.
- Grundbuch genau prüfen: Im Grundbuch stehen eingetragene Lasten wie Grundschulden, Wegerechte oder Wohnrechte. Prüfen Sie Abteilung II und III sorgfältig vor der Unterschrift.
| Sondereigentum (gehört Ihnen allein) | Gemeinschaftseigentum (alle gemeinsam) |
|---|---|
| Wohnräume | Dach, Fassade, Treppenhaus |
| Nicht tragende Innenwände | Tragende Wände, Decken, Fundament |
| Einbauküche | Heizungsanlage (zentral) |
| Fußbodenbelag | Fahrstuhl, Tiefgarage |
| Innentüren | Fenster (oft Gemeinschaftseigentum!) |
| Sanitärobjekte | Versorgungsleitungen (in Wänden) |
Hausgeld: Was Sie monatlich zahlen
Das Hausgeld (Wohngeld) ist die monatliche Zahlung jedes Eigentümers an die WEG. Es deckt:
- Betriebskosten: Hausmeister, Treppenhausreinigung, Versicherung, Grundsteuer
- Instandhaltungsrücklage: Pflichtanteil für zukünftige Reparaturen
- Verwaltervergütung
Typisches Hausgeld: 2,50–5,00 €/m²/Monat. Bei 70 m² also 175–350 € monatlich. Wichtig beim Kauf: Das Hausgeld ist keine Nebenkosten-Umlage auf den Mieter, sondern Eigentümeraufwand. Lesen Sie auch unseren Ratgeber Instandhaltungsrücklage für Eigentumswohnungen.
Die Eigentümerversammlung
Mindestens einmal jährlich findet die Eigentümerversammlung statt. Beschlüsse werden per Mehrheit gefasst (einfache oder qualifizierte Mehrheit je nach Beschlussart):
- Einfache Mehrheit: Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Hausmeister-Auftrag
- Doppelte Mehrheit (Anzahl + Miteigentumsanteile): Grundlegende Änderungen der Hausordnung
- Alle Eigentümer: Veräußerungsbeschränkungen, bauliche Änderungen am Sondereigentum
WEG-Reform 2020: Was sich geändert hat
Das WEG-Modernisierungsgesetz 2020 brachte wichtige Änderungen:
- Anspruch auf Ladestation (Wallbox) in der Tiefgarage – WEG kann nicht mehr blockieren
- Barrierefreiheit: Rollstuhlrampen können leichter durchgesetzt werden
- Beschlussfähigkeit: Versammlung ist immer beschlussfähig (keine Mindestquorums mehr)
- Online-Teilnahme: Eigentümerversammlungen digital möglich
Häufige WEG-Konflikte und wie man sie löst
| Konflikt | Lösung |
|---|---|
| Hausgeld-Rückstände eines Eigentümers | WEG kann Zwangsversteigerung einleiten |
| Beschluss für teure Sanierung | Anfechtungsklage binnen 1 Monat |
| Verwalter arbeitet schlecht | Abberufung per einfacher Mehrheit |
| Nachbar baut ohne Genehmigung um | Unterlassungsanspruch der WEG |
WEG verstehen: Rechte, Pflichten und was Käufer vor dem Kauf wissen müssen
Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft immer zwei Dinge: das Sondereigentum (die Wohnung) und einen Anteil am Gemeinschaftseigentum (Gebäude, Grundstück). Das Zusammenleben in der WEG folgt strengen Regeln — und der Teufel steckt in der Teilungserklärung.
| WEG-Dokument | Inhalt | Wie bekommen? | Prüfen wegen |
|---|---|---|---|
| Teilungserklärung | Aufteilung SE/GE, Miteigentumsanteile | Grundbuchamt oder Verkäufer | Sonderrechte, Stellplätze, Kellernutzung |
| Gemeinschaftsordnung | Hausregeln, Stimmrechte, Verwaltung | Makler/Verkäufer | Haustiere, Untervermietung, Nutzung |
| Beschlusssammlung (letzte 3 J.) | Alle WEG-Beschlüsse (bindend für Käufer!) | Hausverwaltung | Geplante Sonderumlagen, Streitigkeiten |
| Wirtschaftsplan laufend | Budget der WEG | Hausverwaltung | Hausgeld-Entwicklung |
| Jahresabrechnungen (3 J.) | Ist-Abrechnung | Hausverwaltung | Vergangenheit der Rücklagen |
| Protokolle Eigentümervers. (3 J.) | Was besprochen wurde | Hausverwaltung | Stimmungsklima, Probleme |
Was Käufer verpflichten — auch wenn vor dem Kauf beschlossen
Beschlüsse die vor dem Kauf gefasst wurden verpflichten den Käufer. Wurde auf der letzten Eigentümerversammlung eine Sonderumlage für Dachreparatur (z.B. 5.000 € pro Einheit) beschlossen — zahlt der Käufer, nicht der Verkäufer. Deshalb: immer Beschlusssammlung und letztes Protokoll lesen.
WEG-Struktur – Organe, Rechte und Pflichten
| Organ | Zusammensetzung | Aufgaben | Wichtige Paragraphen |
|---|---|---|---|
| Eigentümerversammlung | Alle Eigentümer | Beschlussfassung, Wirtschaftsplan, Verwalter wählen | §§ 23–25 WEG |
| WEG-Verwalter | Bestellte Person/Firma | Umsetzung Beschlüsse, Buchhaltung, Instandhaltung | §§ 26–28 WEG |
| Verwaltungsbeirat | 3 Eigentümer (optional) | Kontroll- und Beratungsorgan des Verwalters | § 29 WEG |
Abstimmungsregeln in der WEG – was wie beschlossen wird
- Einfache Mehrheit (nach Köpfen): Normale Beschlüsse, z. B. Wirtschaftsplan, Verwalterbestellung
- Doppelte qualifizierte Mehrheit: Modernisierungen, die 2/3 der Köpfe UND 1/2 der MEA-Anteile zustimmen müssen
- Allstimmigkeit: Änderungen der Teilungserklärung, Begründung neuer Sondernutzungsrechte
- Umlaufbeschluss: Ohne Versammlung möglich wenn alle schriftlich zustimmen (seit WEG-Reform 2020)
Seit der WEG-Reform 2020 haben Eigentümer auch das Recht auf bauliche Maßnahmen für Barrierefreiheit, E-Mobilität (Wallbox), Glasfaser und Einbruchschutz (§ 20 WEG) – der Verband muss diese dulden. Vollständiger Gesetzestext: Wohnungseigentumsgesetz (WEG) auf gesetze-im-internet.de.
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Häufige Fragen
Die WEG kann Hausgeld gerichtlich einfordern. Im Extremfall ist eine Zwangsversteigerung möglich. Die übrigen Eigentümer haften in keinem Fall für säumige Miteigentümer.
Nein, nicht ohne Zustimmung der WEG. Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum (Fassade) erfordern einen Beschluss der Eigentümerversammlung, oft qualifizierte Mehrheit.
Die aktuelle Rücklage steht in der WEG-Jahresabrechnung. Vor dem Kauf sollten Sie diese unbedingt anfordern. Eine zu niedrige Rücklage bei einem sanierungsbedürftigen Gebäude kann zu teuren Sonderumlagen führen.
Notarkosten betragen ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises, hinzu kommt die Grundbucheintragung mit weiteren 0,5 %. Beide Kosten sind gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar.
In der Regel entscheidet die einfache Mehrheit nach Köpfen (ein Eigentümer = eine Stimme). Für Modernisierungen ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit nötig (2/3 der Köpfe + 1/2 der Miteigentumsanteile). Änderungen der Teilungserklärung erfordern Allstimmigkeit – alle müssen zustimmen.
Seit der WEG-Reform 2020 können Eigentümer bauliche Maßnahmen für E-Ladestationen (Wallbox), Barrierefreiheit, Glasfaser-Anschluss und Einbruchschutz nicht mehr von der WEG-Mehrheit blockiert werden (§ 20 WEG). Außerdem sind Umlaufbeschlüsse (ohne Versammlung) nun bei Allstimmigkeit möglich.