Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG): Rechte, Pflichten und häufige Konflikte
Was ist eine WEG?
Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entsteht automatisch, wenn ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Jeder Eigentümer einer Wohnung ist Mitglied der WEG. Gemeinsam verwalten alle Eigentümer das Gemeinschaftseigentum – also alles außerhalb der einzelnen Wohnungen.
Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum
| Sondereigentum (gehört Ihnen allein) | Gemeinschaftseigentum (alle gemeinsam) |
|---|---|
| Wohnräume | Dach, Fassade, Treppenhaus |
| Nicht tragende Innenwände | Tragende Wände, Decken, Fundament |
| Einbauküche | Heizungsanlage (zentral) |
| Fußbodenbelag | Fahrstuhl, Tiefgarage |
| Innentüren | Fenster (oft Gemeinschaftseigentum!) |
| Sanitärobjekte | Versorgungsleitungen (in Wänden) |
Hausgeld: Was Sie monatlich zahlen
Das Hausgeld (Wohngeld) ist die monatliche Zahlung jedes Eigentümers an die WEG. Es deckt:
- Betriebskosten: Hausmeister, Treppenhausreinigung, Versicherung, Grundsteuer
- Instandhaltungsrücklage: Pflichtanteil für zukünftige Reparaturen
- Verwaltervergütung
Typisches Hausgeld: 2,50–5,00 €/m²/Monat. Bei 70 m² also 175–350 € monatlich. Wichtig beim Kauf: Das Hausgeld ist keine Nebenkosten-Umlage auf den Mieter, sondern Eigentümeraufwand. Lesen Sie auch unseren Ratgeber Instandhaltungsrücklage für Eigentumswohnungen.
Die Eigentümerversammlung
Mindestens einmal jährlich findet die Eigentümerversammlung statt. Beschlüsse werden per Mehrheit gefasst (einfache oder qualifizierte Mehrheit je nach Beschlussart):
- Einfache Mehrheit: Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Hausmeister-Auftrag
- Doppelte Mehrheit (Anzahl + Miteigentumsanteile): Grundlegende Änderungen der Hausordnung
- Alle Eigentümer: Veräußerungsbeschränkungen, bauliche Änderungen am Sondereigentum
WEG-Reform 2020: Was sich geändert hat
Das WEG-Modernisierungsgesetz 2020 brachte wichtige Änderungen:
- Anspruch auf Ladestation (Wallbox) in der Tiefgarage – WEG kann nicht mehr blockieren
- Barrierefreiheit: Rollstuhlrampen können leichter durchgesetzt werden
- Beschlussfähigkeit: Versammlung ist immer beschlussfähig (keine Mindestquorums mehr)
- Online-Teilnahme: Eigentümerversammlungen digital möglich
Häufige WEG-Konflikte und wie man sie löst
| Konflikt | Lösung |
|---|---|
| Hausgeld-Rückstände eines Eigentümers | WEG kann Zwangsversteigerung einleiten |
| Beschluss für teure Sanierung | Anfechtungsklage binnen 1 Monat |
| Verwalter arbeitet schlecht | Abberufung per einfacher Mehrheit |
| Nachbar baut ohne Genehmigung um | Unterlassungsanspruch der WEG |
Häufige Fragen
Die WEG kann Hausgeld gerichtlich einfordern. Im Extremfall ist eine Zwangsversteigerung möglich. Die übrigen Eigentümer haften in keinem Fall für säumige Miteigentümer.
Nein, nicht ohne Zustimmung der WEG. Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum (Fassade) erfordern einen Beschluss der Eigentümerversammlung, oft qualifizierte Mehrheit.
Die aktuelle Rücklage steht in der WEG-Jahresabrechnung. Vor dem Kauf sollten Sie diese unbedingt anfordern. Eine zu niedrige Rücklage bei einem sanierungsbedürftigen Gebäude kann zu teuren Sonderumlagen führen.